InCI, I.P.

O InCI é um organismo público, ao qual compete, no âmbito da actividade de mediação imobiliária e de angariação imobiliária, licenciar as empresas e os empresários e regulamentar e fiscalizar a sua actuação.

As associações profissionais representativas do sector, designadamente a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) são associações profissionais de direito privado, constituídas por grupos de empresas de mediação imobiliária que se associaram para a defesa e protecção dos seus interesses particulares, em face do mercado, assim como para a representação dos interesses comuns da classe, não possuindo qualquer poder de tutela ou fiscalização e servindo exclusivamente os seus associados.

A angariação imobiliária é uma actividade comercial que depende de inscrição no InCI e da celebração de contrato de prestação de serviços com empresa de mediação imobiliária detentora de licença válida.

Os angariadores imobiliários são prestadores de serviços das empresas de mediação imobiliária, coadjuvando-os na preparação e no cumprimento nos contratos de mediação imobiliária que estas celebram com os seus clientes.

A função do angariador imobiliário será, através da publicitação das características de imóveis, ou de outras acções adequadas à sua promoção, encontrar interessado na realização dos negócios que as empresas de mediação imobiliária estão encarregues de mediar.

O regime jurídico da actividade de angariação imobiliária está regulado no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, na redacção actual dada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho, e nas Portaria n.º 1326/2004, de 19 de Outubro (capacidade profissional), Portaria n.º 1327/2004, de 19 de Outubro (define os procedimentos previstos no regime jurídico), Portaria n.º 1328/2004, de 19 de Outubro (taxas) e Despacho conjunto n.º 707/2004, de 3 de Dezembro (fixa as matérias objecto do exame de capacidade profissional).

É necessário requerer ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas (RNPC) a admissibilidade de firma (a firma deve conter a expressão "angariador imobiliário"). Após emissão de certificado de admissibilidade, deverá promover o registo da firma junto do RNPC que atribui o código de acesso electrónico e emite o cartão de empresário em nome individual, onde estará identificada a firma autorizada; deverá também declarar, junto dos serviços das finanças, que inclui no seu ramo de actividade o exercício da actividade de angariação imobiliária (CAE 68312) e requerer, junto do InCI, a inscrição para o exercício da mesma, comprovando os requisitos legais.

Para obter informações sobre a instrução do processo de inscrição, clique aqui.

Não. Só podem exercer a actividade de angariação imobiliária as pessoas singulares, enquanto empresários em nome individual.

Sim, desde que tenha domicílio num Estado do Espaço Económico Europeu.

Sim, quando não configurem o exercício efectivo de actividade, podem ser prestados serviços de angariação imobiliária em território nacional por prestadores legalmente estabelecidos noutros Estados membros da União Europeia.

• ser empresário em nome individual;
• ter domicílio efectivo num Estado do Espaço Económico Europeu;
• incluir na sua actividade o exercício da actividade de angariação imobiliária;
• incluir na sua firma a expressão "angariador imobiliário" ou "angariadora imobiliária";
• ter a situação regularizada perante a administração fiscal e a segurança social;
• possuir capacidade profissional;
• possuir idoneidade comercial.

Sim. Os angariadores imobiliários podem exercer outras actividades comerciais ou profissionais.

Para que um angariador imobiliário seja comercialmente idóneo, é necessário que da sua conduta não transpareça a prática de actos reveladores de menor seriedade e honestidade. A demonstração desta qualidade é apreciada com base na inexistência de certas inibições ou de condenações pela prática de alguns ilícitos ou crimes, situações que estão taxativamente indicadas no artigo 25º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, na redacção actual dada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho.

Não. O artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, na redacção actual dada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho reporta-se sempre de forma directa e pessoal aos empresários em nome individual, e não a outra pessoa com poderes de representação como um procurador.

A capacidade profissional é um requisito de acesso e manutenção na actividade que consiste na posse de escolaridade mínima obrigatória e formação inicial adequada.

A formação inicial adquire-se através da aprovação em exame. A realização dos exames é promovida em data designada pelo InCI. A escolaridade mínima obrigatória depende do ano de nascimento do requerente.

Assim:

1. se a data de nascimento for anterior a 1967/01/01, a escolaridade mínima exigida será a 4.ª classe;
2. se a data de nascimento for posterior a 1967/01/01 e anterior a 1980/12/31, a escolaridade mínima exigida será o 6.º ano de escolaridade;
3. se a data de nascimento for posterior a 1980/12/31, a escolaridade mínima exigida será o 9.º ano de escolaridade.

Sempre que o requerente possua a escolaridade mínima exigida, mas esta seja inferior a nove anos de escolaridade (conforme alíneas a. e b. do parágrafo anterior), deve ainda o interessado fazer prova da posse de três anos de experiência profissional, adquirida em empresas de mediação imobiliária ou de outras actividades do sector imobiliário, através do exercício de funções de gerência, administrativas ou na área comercial.

A posse de bacharelato, licenciatura, mestrado ou doutoramento em curso que tenha, como vertente dominante, formação em economia, actividades imobiliárias, administração, gestão de empresas, gestão financeira, gestão de pessoal, direito, solicitadoria, ordenamento do território, urbanismo e planeamento, arquitectura, engenharia civil ou engenharia de construção, poderá dispensar a realização de exame de capacidade profissional.

Em todos os actos em que intervenha, no âmbito dos serviços prestados às empresas de mediação imobiliária, o angariador imobiliário deve exibir o respectivo cartão de identificação e indicar a sua firma e o número da sua inscrição. Deve ainda identificar a empresa de mediação a quem preste serviço, através da indicação da denominação ou firma desta e do respectivo número de licença.

Deverá comunicar previamente o seu uso ao InCI. A utilização de uma marca não afasta o cumprimento do dever de identificação, o qual deve ser respeitado através da indicação da firma e número de inscrição do angariador imobiliário.

A inscrição é válida por um período de três anos, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo.

A inscrição é oficiosamente revalidada sempre que se verifiquem os requisitos de ingresso e manutenção na actividade e sejam pagas a respectiva taxa, as coimas aplicadas por decisão tornada definitiva e outras taxas que se encontrem em dívida ao InCI.

Para efeitos de revalidação da inscrição, o InCI notifica o angariador imobiliário para apresentar, no prazo de 30 dias, os elementos necessários à comprovação dos requisitos.

A não entrega dos elementos necessários dentro do prazo estabelecido pelo InCI impede a verificação dos requisitos de manutenção na actividade, implicando a não revalidação da inscrição.

Caso não sejam comprovados os requisitos de manutenção na actividade de angariação imobiliária, a inscrição não é revalidada. Para obter informações sobre a revalidação da inscrição, clique aqui.

Os angariadores imobiliários que pretendam não renovar a inscrição ou cessar a actividade, devem comunicá-lo ao InCI e apresentar a respectiva declaração de alterações ou declaração de cessação de actividade conforme entregue junto da administração fiscal.

O titular da inscrição deverá requerer ao InCI o cancelamento da inscrição.

• quando o angariador imobiliário o requeira;
• quando o angariador imobiliário tenha deixado de preencher os requisitos de acesso e manutenção na actividade;
• quando ao angariador imobiliário tenha sido aplicada a sanção acessória de interdição do exercício da actividade;
• quando ocorra a cessação da actividade do angariador imobiliário;
• quando o angariador imobiliário não proceda ao pagamento voluntário de uma coima aplicada por decisão, tornada definitiva ou transitada em julgado, em processo de contra-ordenação.

O cancelamento determina a entrega do cartão de identificação do angariador imobiliário, bem como de cópia da declaração de alteração ou cessação da actividade, conforme entregue junto da administração fiscal.

Após a notificação da decisão que determinou o cancelamento da inscrição, fica vedado ao angariador o exercício da actividade de angariação imobiliária.

• a inscrição;
• a revalidação de inscrição;
• o registo de alteração de domicílio e de firma;
• a emissão do cartão de identificação de angariador imobiliário em 2ª via;
• a emissão de certidões e declarações;
• a inscrição em exame de capacidade profissional.

O não pagamento da taxa importa sempre a extinção do procedimento pela qual ela é devida.

Todavia, no procedimento de inscrição e revalidação da inscrição, o não pagamento da respectiva taxa implica um agravamento, em 50%, da taxa aplicável no pedido de inscrição que venha a ser subsequentemente realizado.

Não. É vedado aos angariadores imobiliários a realização de atendimento do público em estabelecimento próprio. O atendimento do público deve ser efectuado nos estabelecimentos das empresas de mediação imobiliária a quem prestem serviços.

A retribuição é prestada pela empresa de mediação imobiliária, nos termos e condições previstos no contrato de prestação de serviços.

Está vedado aos angariadores imobiliários a cobrança de quaisquer quantias, a título de retribuição, aos interessados na realização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária.

Não. A prática destes actos está reservada, por lei, em exclusividade, a advogados e solicitadores, constituindo crime de usurpação de funções o seu exercício por outras entidades.

• colaborar com as empresas de mediação no cumprimento dos deveres estabelecidos para as mesmas;
• entregar de imediato às empresas de mediação todas as quantias que, naquela qualidade, lhes sejam confiadas pelos interessados na realização dos negócios objecto dos contratos de mediação;
• comunicar ao InCI qualquer alteração verificada aos requisitos de acesso e manutenção na actividade, no prazo de 15 dias contados da sua ocorrência;
• comunicar ao InCI a alteração de domicílio, no prazo de 30 dias contados da sua ocorrência;
• comunicar previamente ao InCI o uso de marcas;
• enviar ao InCI, no prazo por este determinado, os elementos relacionados com o exercício da actividade que lhes sejam solicitados;
• conservar actualizado um arquivo de todos os contratos de prestação de serviços celebrados com as empresas de mediação imobiliária (os contratos arquivados devem ser conservados durante os cinco anos civis subsequentes ao da respectiva celebração);
• prestar ao InCI, no exercício da sua competência de fiscalização, todas as informações relacionadas com a sua actividade, facultar-lhe o acesso às instalações, ao arquivo dos contratos de prestação de serviços e demais documentação referente à sua actividade de mediação;
• comunicar ao InCI a cessação da respectiva actividade.

O artigo 44º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, na redacção actual dada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho, elenca um conjunto de deveres cuja violação é punida com coima e, se a gravidade da infracção o justificar, sanção acessória de interdição do exercício da actividade de angariação imobiliária.

Poderá apresentar ao InCI uma exposição escrita, sobre todos os factos que imputa ao angariador e que considera constituírem infracção, fundamentando devidamente a sua posição e juntando todos os meios de prova de que disponha, documental e testemunhal, através do formulário Queixas que o InCI disponibiliza neste Portal.

A mediação imobiliária é uma actividade comercial que depende de licença a conceder pelo InCI.

À empresa de mediação dirigem-se pessoas que estão interessadas em vender ou em comprar, arrendar, trespassar bens imóveis, etc... A função do mediador imobiliário será, através da publicitação das características do imóvel, ou de outras acções adequadas à sua promoção, encontrar alguém interessado na realização deste negócio, nas melhores condições para ambas as partes.

O regime jurídico da actividade de mediação imobiliária está regulado no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, na redacção actual dada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho e nas Portaria n.º 1324/2004, de 19 de Outubro (capital mínimo e condições do seguro de responsabilidade civil), Portaria n.º 1326/2004, de 19 de Outubro (capacidade profissional), Portaria n.º 1327/2004, de 19 de Outubro (define os procedimentos previstos no regime jurídico), Portaria n.º 1328/2004, de 19 de Outubro (taxas), Portaria n.º 66/2005, de 25 de Janeiro (condições mínimas do seguro de responsabilidade civil) e Despacho conjunto n.º 707/2004, de 3 de Dezembro (fixa as matérias objecto do exame de capacidade profissional).

Se pessoa colectiva:

É necessário incluir no seu objecto o exercício da actividade de mediação imobiliária e requerer, junto do InCI, a licença para o exercício da mesma, comprovando os requisitos legais.

Se pessoa singular:

É necessário requerer ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas (RNPC) a admissibilidade de firma (a firma deve conter a expressão "mediação imobiliária"). Após emissão de certificado de admissibilidade, deverá promover o registo da firma junto do RNPC que atribui o código de acesso electrónico e emite o cartão de empresário em nome individual, onde estará identificada a firma autorizada; deverá também declarar, junto dos serviços das finanças, que inclui no seu ramo de actividade o exercício da actividade de mediação imobiliária (CAE 68311) e requerer, junto do InCI, a licença para o exercício da mesma, comprovando os requisitos legais.

Para obter informações sobre a instrução do processo de licenciamento, clique aqui.

Sim. A actividade de mediação imobiliária pode ser exercida por pessoas singulares, enquanto empresários em nome individual.

Sim, desde que esteja sediada num Estado do Espaço Económico Europeu e constitua e registe uma representação permanente em Portugal.

A estas entidades é sempre aplicável o regime jurídico português da mediação imobiliária, devendo preencher os requisitos de acesso e manutenção na actividade, em termos similares às empresas portuguesas, sempre a mediação incida sobre bens imóveis situados em território nacional e se verifique uma das seguintes situações:

1. Conexão a cliente ou interessado com residência ou sede em Portugal;
2. Promoção do negócio visado no mercado português.

Sim, quando não configurem o exercício efectivo de actividade, podem ser prestados serviços de mediação imobiliária em território nacional por prestadores legalmente estabelecidos noutros Estados membros da União Europeia.

• ter sede efectiva num Estado do Espaço Económico Europeu;
• incluir no objecto, no caso das pessoas colectivas, ou no ramo de actividade, no caso das pessoas singulares o exercício da actividade de mediação imobiliária;
• incluir na denominação social das pessoas colectivas ou na firma das pessoas singulares a expressão "mediação imobiliária";
• ter a situação regularizada perante a administração fiscal e a segurança social;
• o empresário ou um dos representantes legais da empresa possuir capacidade profissional;
• celebrar um contrato de seguro de responsabilidade civil;
• deter capitais próprios positivos;
• o empresário e a sociedade, bem como os respectivos representantes legais possuírem idoneidade comercial.

As empresas podem mediar negócios que lhes sejam confiados para esse fim, designadamente compra e venda, constituição de usufruto, direito real de habitação periódica (time sharing) ou outros direitos reais, arrendamento, permuta, trespasse ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.

Estando as empresas obrigadas, no âmbito da celebração de um contrato de mediação imobiliária, a conseguir interessado para a concretização de um determinado negócio, devem realizar acções que visem a promoção do bem imóvel em causa, entre outras:

• a colocação de anúncios ou quaisquer outras formas de publicitação do negócio;
• a recolha de informações sobre o bem imóvel e sobre os interessados;
• o acompanhamento dos interessados em visitas aos imóveis;
• a obtenção de documentação e informação relativos ao negócio em causa, quando prevista no contrato de mediação.

Não poderão celebrar outros contratos ou fornecer minutas ou aconselhamento jurídico sobre os mesmos.

Para além de angariar interessado na concretização do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária, poderá prestar, desde que expressamente previsto em contrato, os serviços de obtenção de documentação que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões.

Sim. Uma empresa de mediação imobiliária pode exercer outras actividades comerciais, desde que estas estejam compreendidas no seu objecto social.

Para que uma empresa de mediação imobiliária ou os seus representantes legais sejam comercialmente idóneos, é necessário que da sua conduta não transpareça a prática de actos reveladores de menor seriedade e honestidade. A demonstração desta qualidade é apreciada com base na inexistência de certas inibições ou de condenações pela prática de alguns ilícitos ou crimes, situações que estão taxativamente indicadas no artigo 6º, n.º 3 e n.º 4, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, na redacção actual dada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho.

Não. O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, na redacção actual dada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho, reporta-se sempre de forma directa e pessoal às pessoas singulares e aos administradores, gerentes ou directores de sociedades comerciais das pessoas colectivas, e não a outra pessoa com poderes de representação como um procurador.

1. por parte do empresário ou por um dos representantes legais da empresa, do 12.º ano de escolaridade e aprovação em exame de mediação imobiliária, ou
2. por um técnico, vinculado à empresa por contrato de trabalho a tempo completo, de bacharelato, licenciatura, mestrado ou doutoramento em curso que tenha, como vertente dominante, formação em actividades imobiliárias, direito, solicitadoria, ordenamento do território, urbanismo e planeamento, arquitectura, engenharia civil ou engenharia da construção.

A posse de bacharelato, licenciatura, mestrado ou doutoramento em curso que tenha, como vertente dominante, formação em actividades imobiliárias, direito, solicitadoria, ordenamento do território, urbanismo e planeamento, arquitectura, engenharia civil ou engenharia da construção, poderá dispensar a realização de exame de capacidade profissional.

Nos locais de atendimento do público, devem as empresas de mediação imobiliária proceder à sua identificação através da indicação da sua denominação social completa, no caso das pessoas colectivas, ou da sua firma, no caso das pessoas singulares, do número da licença e do prazo de validade da mesma.

Em toda a sua actividade externa, as empresas devem indicar a sua denominação, no caso das pessoas colectivas, ou a sua firma, no caso das pessoas singulares, e o número da respectiva licença.

Os representantes legais da sociedade e o empresário em nome individual devem identificar-se através de cartões de identificação fornecidos e emitidos pelo InCI, devendo exibi-los em todos os actos em que intervenham.

Devem estar identificados através de cartões de identificação fornecidos pelas empresas de mediação imobiliária, os quais deverão conter o nome e fotografia actualizada do seu portador e a identificação da empresa, com a indicação da denominação social completa, no caso das pessoas colectivas, ou da firma, no caso das pessoas singulares, e o respectivo número da licença.

Deverá comunicar previamente o seu uso ao InCI utilizando, para o efeito, modelo apropriado.

A utilização de uma marca ou nome de estabelecimento, não afasta o cumprimento do dever de identificação, o qual deve ser respeitado através da indicação da denominação social, no caso das pessoas colectivas, ou da firma, no caso das pessoas singulares, e do seu número de licença.

Nos estabelecimentos e postos provisórios deve ainda mencionar o prazo de validade da licença.

A licença é válida por um período de três anos, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo.

A licença é oficiosamente revalidada sempre que se verifiquem os requisitos de ingresso e manutenção na actividade e sejam pagas a respectiva taxa, as coimas aplicadas por decisão tornada definitiva e outras taxas que se encontrem em dívida ao InCI.

Para efeitos de revalidação da licença, o InCI notifica a empresa para apresentar, no prazo de 30 dias, os elementos necessários à comprovação dos requisitos.

A não entrega dos elementos necessários dentro do prazo estabelecido impede a verificação dos requisitos de manutenção na actividade, implicando a não revalidação da licença.

Caso não sejam comprovados os requisitos de manutenção na actividade de mediação imobiliária, a licença não é revalidada.

Para obter informações sobre a revalidação da licença, clique aqui.

As empresas que pretendam não renovar a licença ou cessar a actividade, devem comunicá-lo ao InCI e apresentar a respectiva declaração de alterações ou declaração de cessação de actividade conforme entregue junto da Administração Fiscal.

O titular da licença deverá requerer ao InCI a suspensão da licença pelo período de tempo que julgar necessário à regularização da situação.

O mencionado período não poderá ser superior a um ano nem exceder o termo de validade da licença. Com o requerimento, deverá também proceder à entrega da respectiva licença e dos cartões de identificação dos representantes legais e do empresário.

Para obter informações sobre a suspensão da licença, clique aqui.

Regularizado(s) o(s) requisito(s) que originou(aram) o pedido de suspensão, deverá ser requerido o levantamento da mesma, em modelo próprio a apresentar no InCI juntando os documentos comprovativos do preenchimento do(s) requisito(s) em causa.

Para obter informações sobre o levantamento da suspensão de licença, clique aqui.

• quando uma empresa o requeira;
• quando a empresa tenha deixado de preencher o requisito da idoneidade comercial;
• quando a empresa, que tenha a licença suspensa, não regularize a situação no período de tempo que lhe haja sido concedido para o efeito;
• quando à empresa tenha sido aplicada a sanção acessória de interdição do exercício da actividade;
• quando ocorra a extinção da empresa titular da licença;
• quando a empresa não proceda ao pagamento voluntário de uma coima aplicada por decisão, tornada definitiva ou transitada em julgado, em processo de contra-ordenação.

A suspensão e o cancelamento determinam a entrega da licença, bem como o encerramento dos estabelecimentos e postos provisórios.

Após a notificação da decisão que determinou a suspensão ou o cancelamento da licença, fica vedado à empresa o exercício da actividade de mediação imobiliária.

Os contratos de mediação imobiliária, celebrados antes da suspensão ou cancelamento, caducam.

• o licenciamento;
• a revalidação de licença;
• o registo de alteração de sede ou de denominação social da pessoa colectiva;
• o registo de alteração de domicílio e de firma da pessoa singular;
• a emissão da licença em 2ª via;
• o registo de abertura de locais de atendimento do público;
• a emissão do cartão de identificação em 2ª via;
• a emissão de certidões e declarações;
• a inscrição em exame de capacidade profissional.

O não pagamento da taxa importa sempre a extinção do procedimento pela qual ela é devida.

Todavia, no procedimento de licenciamento e revalidação da licença, o não pagamento da respectiva taxa implica um agravamento, em 50%, da taxa aplicável no pedido de licenciamento que venha a ser subsequentemente realizado.

É o local onde a empresa de mediação imobiliária exerce a sua actividade, efectuando o atendimento do público.

• autónomos, ou seja, com um acesso para o público directo e independente de quaisquer outros estabelecimentos ou residências;
• separados de quaisquer outros estabelecimentos comerciais ou industriais e de residências.

São instalações criadas pelas empresas de mediação junto a imóveis ou empreendimentos, de cuja mediação estejam encarregadas, destinadas exclusivamente a acolher o representante da empresa, para aí prestar informações e facultar a visita aos imóveis.

Os postos provisórios são obrigados a possuir livro de reclamações e devem cumprir todos os deveres de identificação relativos aos estabelecimentos.

Deverá comunicar previamente ao InCI esse facto e adquirir um novo livro de reclamação destinado ao estabelecimento, inscrevendo no mesmo a respectiva localização.

As empresas de mediação são obrigadas, em cada estabelecimento e posto provisório, a possuir, a disponibilizar e a publicitar nos mesmos, de forma bem visível, a existência do livro de reclamações.

O livro de reclamações pode ser adquirido na sede do InCI ou nos postos de atendimento do InCI nas Lojas do Cidadão de Aveiro, Braga e Viseu. Consulte o Horário e Localização.

O livro de reclamações é uma edição conjunta da Imprensa Nacional Casa da Moeda e da Direcção-Geral do Consumidor e é vendido por estas duas entidades bem como pelas entidades reguladoras e entidades de controlo de mercado competentes que manifestarem o interesse em vender livros de reclamações.

O livro de reclamações pode ainda ser vendido pelas associações representativas dos vários sectores de actividade que se encontrem autorizadas pela Direcção-Geral do Consumidor a vender livros de reclamações.

Para obter mais informações sobre os livros de reclamações, clique aqui ou consulte o Portal do Consumidor.

Deverá fornecer uma cópia da reclamação efectuada ao utente que a realizou e remeter outra, nos 10 dias úteis seguintes a contar da sua ocorrência, ao InCI, acompanhada das alegações ou esclarecimentos que a empresa entenda prestar sobre o assunto.

A entidade mediadora deve comunicar imediatamente esse facto ao InCI, mediante declaração, e adquirir um novo livro.

A perda ou extravio do livro de reclamações obriga ainda a empresa, durante o período de tempo em que não disponha do livro, a informar o utente que poderá recorrer ao InCI para apresentar a reclamação.

• certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover;
• certificar-se, antes da celebração do contrato de mediação, por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos;
• obter informação junto de quem as contratou e transmiti-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa;
• propor com exactidão e clareza os negócios de que foram encarregadas, de modo a não induzir em erro os interessados;
• comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária;
• entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias prestadas por conta do preço do negócio visado com o exercício da mediação que, na qualidade de mediador, lhes sejam confiadas.

• o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e o negócio visado por aquele não se concretize por causa imputável ao cliente da empresa, ou
• caso seja celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes tenham previsto o pagamento da remuneração após a sua celebração, ou
• quando o contrato de mediação é celebrado com o comprador ou arrendatário e, desde que tal conste expressamente do mesmo, a empresa pode cobrar até 10% da remuneração acordada, após a efectiva angariação de imóvel que satisfaça a pretensão do cliente; caso o negócio não venha a concretizar-se, a empresa deve devolver ao cliente as quantias entregues.

O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita e deve ser assinado em duplicado, sendo um exemplar entregue a cada uma das partes.

Dele devem constar os seguintes elementos:

• identificação das características do imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária, com indicação dos ónus ou encargos (hipoteca, penhora, etc.) que sobre ele recaiam;
• identificação do negócio visado (compra, venda, arrendamento, trespasse, usufruto, etc.);
• condições de remuneração do contrato;
• identificação da entidade com a qual foi celebrado seguro de responsabilidade civil.

A consagração do regime de exclusividade, quando acordado, deve constar expressamente do contrato.

Os serviços de obtenção de documentação, quando contratados, devem igualmente constar expressamente do mesmo, bem como a sua remuneração.

Se o contrato for omisso relativamente ao seu prazo de duração, considera-se o mesmo celebrado por um período de seis meses.

São contratos cujo conteúdo é prévia e unilateralmente elaborado por uma das partes, sendo proposto a um número indeterminado de destinatários, que não podem discuti-lo, mas apenas aceitá-lo na totalidade ou recusar a sua assinatura.

Os projectos de contratos de mediação imobiliária com uso de cláusulas contratuais gerais que a empresa de mediação pretenda utilizar, devem ser comunicados à Direcção-Geral do Consumidor antes da sua efectiva utilização, sob pena de nulidade de todos os contratos concretamente celebrados com base nessas cláusulas contratuais gerais.

• pelo pagamento dos prejuízos daí decorrentes, no caso de a empresa contratada em regime de exclusividade não ter angariado interessado;
• pelo pagamento da remuneração, no caso de a empresa de mediação imobiliária ter angariado interessado e o negócio não se tenha realizado por causa imputável ao cliente da empresa.

Não há qualquer norma legal que regulamente esse ponto concreto.

Desta forma, o montante da remuneração é livremente acordado e fixado pelas partes, dependendo da sua vontade aquando da celebração do contrato de mediação imobiliária e dos eventos ocorridos na negociação deste.

• comunicar ao InCI quaisquer alterações verificadas aos requisitos de acesso e manutenção na actividade, no prazo de 15 dias contados da sua ocorrência;
• comunicar quaisquer alterações verificadas, como, p. ex., a sede da empresa, o n.º de identificação de pessoa colectiva, a identificação dos representantes legais, bem como outras alterações do contrato de sociedade que se não relacionem a qualquer requisito de acesso e manutenção na actividade, no prazo de 30 dias contados da sua ocorrência;
• comunicar previamente ao InCI o uso de marcas ou nomes de estabelecimentos comerciais;
• enviar ao InCI, no prazo por este determinado, os elementos relacionados com o exercício da actividade que lhes sejam solicitados;
• manter e conservar actualizados um livro de registo e um arquivo de todos os contratos de mediação celebrados no exercício da respectiva actividade;
• dispor de contabilidade organizada;
• enviar ao InCI cópia das sentenças ou decisões que ponham termo a processos em que tenham sido parte;
• prestar ao InCI, no exercício da sua competência de fiscalização, todas as informações relacionadas com a sua actividade, facultar-lhe o acesso às instalações, aos livros de registo e de reclamações, ao arquivo dos contratos de mediação imobiliária e demais documentação referente à sua actividade de mediação;
• comunicar ao InCI a cessação da respectiva actividade;
• comunicar previamente ao InCI a abertura, o encerramento e a alteração de localização dos estabelecimentos;
• comunicar ao InCI a criação de sucursais, agências, estabelecimentos, locais de atendimento ou outras formas de representação comercial de empresa sujeita ao licenciamento na actividade de mediação imobiliária.

O formato do livro de registo dos contratos de mediação imobiliária é livre, devendo conter folhas numeradas e termo de abertura datado e assinado pela empresa de mediação.

• o número atribuído ao contrato de mediação imobiliária registado;
• a data de celebração do contrato;
• o prazo de duração do contrato;
• o regime de contratação (exclusividade ou não exclusividade);
• a identificação do bem imóvel que constitui o objecto material do contrato de mediação imobiliária;
• a identificação do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária (compra, venda, arrendamento, trespasse, ...);
• o valor do negócio visado;
• a indicação do montante ou percentagem da remuneração acordada;
• a quantia efectivamente auferida a título de remuneração.

• imediatamente após a concretização do negócio visado, se esta vier a ocorrer;
• imediatamente ao fim do prazo de duração do contrato de mediação se o negócio por ele visado não se vier a concretizar.

Após a numeração e inscrição no livro de registo dos contratos de mediação imobiliária, a empresa deve arquivar o exemplar do contrato que lhe é destinado em local apropriado e conservá-lo durante os cinco anos civis subsequentes.

A empresa deve celebrar um seguro de responsabilidade civil.

O seguro de responsabilidade destina-se à indemnização dos danos patrimoniais causados aos interessados, decorrentes de acções ou omissões das empresas e seus representantes legais ou do incumprimento de outras obrigações resultantes do exercício da actividade.

Actualmente este montante encontra-se fixado em € 150.000.

O seguro de responsabilidade civil comprova-se anual ou semestralmente (de acordo com o período de validade da apólice), através da apresentação, antes do fim do prazo da apólice em vigor, do comprovativo de pagamento do prémio para o ano ou semestre seguinte, que identifique o segurado, o ramo, o capital, o n.º de apólice, a data de início do contrato e respectiva periodicidade.

Os números de licença são alfanuméricos, contendo uma referência numérica agregada a uma sigla (a expressão AMI, que se reporta à "actividade de mediação imobiliária"): por exemplo, licença n.º 0000-AMI.

As empresas de mediação são obrigadas a identificar-se nos locais de atendimento do público, em toda a publicidade, contratos e documentação externa, através da indicação da sua denominação, no caso das pessoas colectivas, ou da sua firma, no caso das pessoas singulares (que contém a expressão "Mediação Imobiliária"), do número da sua licença e do respectivo prazo de validade.

Em caso de dúvida, os interessados podem solicitar a apresentação da licença ou dos cartões de identificação dos representantes legais da empresa e do empresário, ou contactar os serviços do InCI, a fim de ser informado sobre a existência ou validade da licença da empresa em questão.

Podem ainda consultar neste portal diversas informações acerca das empresas de mediação imobiliária licenciadas (nome, morada, n.º licença, seguro de responsabilidade civil e respectivas validades). 

Para além de acções de promoção e de recolha de informações sobre o negócio e sobre as características do imóvel, a empresa pode prestar serviços de obtenção de documentação e informação conducente à concretização do negócio e que não estejam atribuídos em exclusivo a outras profissões. Assim, a empresa poderá obter certidões, levantar licenças de utilização, obter plantas do imóvel, ou outros, desde que tais serviços estejam expressamente previstos no contrato de mediação imobiliária, uma vez que só assim ela estará devidamente mandatada para tal.

Salienta-se, porém, que lhes está vedada a prestação de serviços relacionados com elaboração de contratos promessa ou de arrendamento ou qualquer tipo de apoio jurídico, bem como de quaisquer actos que estejam legalmente atribuídos advogados ou solicitadores.

A remuneração só deverá ser paga após a concretização do negócio, isto é, com a celebração do contrato de compra e venda ou com a celebração do contrato de arrendamento. Se as partes assim o acordarem expressamente no contrato de mediação imobiliária, a comissão poderá ser paga após a celebração do contrato promessa, quando for o caso.

Não. As empresas de mediação são obrigadas a possuir um livro de reclamações por cada estabelecimento e posto provisório, exclusivamente afecto aos mesmos. Aliás, as empresas só podem efectuar atendimento do público em instalações autónomas, separadas de outros estabelecimentos ou de residências, e após a comunicação da respectiva abertura ao InCI e aquisição do livro de reclamações.

Assim sendo, em caso de solicitação do livro de reclamações, a empresa deve disponibilizá-lo de imediato, sem quaisquer restrições. Se assim não o fizer, com um argumento "encontra-se na sede" ou "está fechado na secretária do gerente e este não se encontra presente", ou outro, tal equivale a uma recusa do livro, sendo que neste caso o consumidor pode solicitar a presença de uma autoridade policial e deve, de imediato, comunicar tal facto ao InCI, uma vez que tal conduta é punível como contra-ordenação.

O livro de reclamações é o meio mais indicado para o utente reclamar sobre determinada actuação de uma empresa no exercício da sua actividade, uma vez que este se encontra disponível no próprio local de atendimento e possibilita que a empresa reclamada tome conhecimento imediato do seu teor e que se pronuncie sobre a mesma aquando da remessa da respectiva cópia ao InCI, possibilitando deste modo uma maior celeridade processual.

Caso a empresa não lhe disponibilize o livro de reclamações, ou caso esta não o possua (por não estar licenciada ou por não ter declarado o local de atendimento), poderá apresentar ao InCI uma exposição escrita sobre todos os factos que imputa à entidade mediadora e que considera constituírem infracção, fundamentando devidamente a sua posição e juntando todos os meios de prova de que disponha, documental e testemunhal, através do formulário Queixas que o InCI disponibiliza neste Portal.

O InCI não homologa nem reconhece ou atribui créditos a cursos. No entanto, mediante análise de documentação que lhe tem sido remetida sobre acções de formação ministradas ou a ministrar, tem informado sobre a relevância dos respectivos conteúdos para efeitos de comprovação de formação contínua, no âmbito da capacidade profissional das empresas de mediação imobiliária. O InCI atribui créditos, em sede de processo de revalidação, à pessoa que confere capacidade profissional à empresa, em face do conjunto de formação, comprovadamente, efectuada.