InCI, I.P.

O InCI, I.P. é um organismo público, ao qual compete, no âmbito da actividade de mediação imobiliária e de angariação imobiliária, licenciar as empresas e os empresários e regulamentar e fiscalizar a sua actuação.
As associações profissionais representativas do sector, designadamente a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) são associações profissionais de direito privado, constituídas por grupos de empresas de mediação imobiliária que se associaram para a defesa e protecção dos seus interesses particulares, em face do mercado, assim como para a representação dos interesses comuns da classe, não possuindo qualquer poder de tutela ou fiscalização e servindo exclusivamente os seus associados.

A angariação imobiliária é uma actividade comercial que depende de inscrição no InCI, I.P..
Os angariadores imobiliários são prestadores de serviços das empresas de mediação imobiliária, coadjuvando-os na preparação e no cumprimento nos contratos de mediação imobiliária que estas celebram com os seus clientes.
A função do angariador imobiliário será, através da publicitação das características de imóveis, ou de outras acções adequadas à sua promoção, encontrar interessado na realização dos negócios que as empresas de mediação imobiliária estão encarregues de mediar.

O regime jurídico da actividade de angariação imobiliária está regulado no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, e nas Portaria n.º 1326/2004, de 19 de Outubro (capacidade profissional), Portaria n.º 1327/2004, de 19 de Outubro (define os procedimentos previstos no regime jurídico), Portaria n.º 1328/2004, de 19 de Outubro (taxas) e Despacho conjunto n.º 707/2004, de 3 de Dezembro (fixa as matérias objecto do exame de capacidade profissional).

É necessário requerer ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas a admissibilidade de firma (a firma deve conter a expressão "angariador imobiliário"). Após emissão de certificado de admissibilidade, deverá requerer ao RNPC a emissão de cartão de empresário em nome individual, onde estará identificada a firma autorizada; deverá também declarar, junto dos serviços das finanças, o exercício, em exclusivo, da actividade de angariação imobiliária (CAE 74872) e requerer, junto do InCI, I.P., a inscrição para o exercício da mesma, comprovando os requisitos legais.
Para obter informações sobre a instrução do processo de inscrição, clique aqui

Não. Só podem exercer a actividade de angariação imobiliária empresários em nome individual.

Sim, desde que tenha domicílio num Estado-membro do Espaço Económico Europeu.

Os requisitos de acesso e manutenção na actividade de angariação imobiliária são:

• ser empresário em nome individual;
• ter domicílio efectivo num Estado-membro do Espaço Económico Europeu;
• ter por actividade exclusiva o exercício da actividade de angariação imobiliária;
• incluir na sua firma a expressão "angariador imobiliário" ou "angariadora imobiliária";
• ter a situação regularizada perante a administração fiscal e a segurança social;
• possuir capacidade profissional;
• possuir idoneidade comercial.
  

Não. A actividade de angariação imobiliária deve ser exercida em exclusividade.

Para que um angariador imobiliário seja comercialmente idóneo, é necessário que da sua conduta não transpareça a prática de actos reveladores de menor seriedade e honestidade. A demonstração desta qualidade é apreciada com base na inexistência de certas inibições ou de condenações pela prática de alguns ilícitos ou crimes, situações que estão taxativamente indicadas no artigo 25º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º211/2004, de 20 de Agosto.
 

A capacidade profissional é um requisito de acesso e manutenção na actividade que consiste na posse de escolaridade mínima obrigatória e formação inicial adequada.
A formação inicial adquire-se através da aprovação em exame. A realização dos exames é promovida em data designada pelo InCI, I.P..
A escolaridade mínima obrigatória depende do ano de nascimento do requerente.
Assim:

• se a data de nascimento for anterior a 1967/01/01, a escolaridade mínima exigida será a 4.ª classe;
  

• se a data de nascimento for posterior a 1967/01/01 e anterior a 1980/12/31, a escolaridade mínima exigida será o 6.º ano de escolaridade;
  

• se a data de nascimento for posterior a 1980/12/31, a escolaridade mínima exigida será o 9.º ano de escolaridade.
  

Sempre que o requerente possua a escolaridade mínima exigida, mas esta seja inferior a nove anos de escolaridade (conforme alíneas a) e b) do parágrafo anterior), deve ainda o interessado fazer prova da posse de três anos de experiência profissional, adquirida em empresas de mediação imobiliária ou de outras actividades do sector imobiliário, através do exercício de funções de gerência, administrativas ou na área comercial.

 

 
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A posse de bacharelato, licenciatura, mestrado ou doutoramento em curso que tenha, como vertente dominante, formação em economia, actividades imobiliárias, administração, gestão de empresas, gestão financeira, gestão de pessoal, direito, solicitadoria, ordenamento do território, urbanismo e planeamento, arquitectura, engenharia civil ou engenharia de construção, poderá dispensar a realização de exame de capacidade profissional.

Em todos os actos em que intervenha, no âmbito dos serviços prestados às empresas de mediação imobiliária, o angariador imobiliário deve indicar a sua firma e o número da sua inscrição. Deve ainda identificar a empresa de mediação a quem preste serviço, através da indicação da denominação desta e do respectivo número de licença.

Deverá comunicar previamente o seu uso ao InCI, I.P..
A utilização de uma marca não afasta o cumprimento do dever de identificação, o qual deve ser respeitado através da indicação da firma e número de inscrição do angariador imobiliário.

A inscrição é válida por um período de três anos, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo.

A revalidação da inscrição deve ser requerida, no InCI, I.P. nos últimos seis meses de validade da inscrição e até três meses antes do respectivo termo de validade.

A apresentação do requerimento nos últimos três meses de validade da inscrição implica um agravamento da taxa devida pela revalidação.
Se a apresentação do pedido tiver lugar após o termo de validade da inscrição, este não será processado, devolvendo-se ao requerente toda a documentação entregue.
 

O titular da inscrição deverá requerer ao InCI, I.P. o cancelamento da inscrição.

A inscrição pode ser cancelada, verificada uma das seguintes situações:

• quando o angariador imobiliário o requeira;
  
• quando o angariador imobiliário tenha deixado de preencher os requisitos de acesso e manutenção na actividade;
  
• quando ao angariador imobiliário tenha sido aplicada a sanção acessória de interdição do exercício da actividade;
  
• quando ocorra a cessação da actividade do angariador imobiliário;
  
• quando o angariador imobiliário não proceda ao pagamento voluntário de uma coima aplicada por decisão, tornada definitiva ou transitada em julgado, em processo de contra-ordenação.

O cancelamento determina a entrega do cartão de identificação do angariador imobiliário, bem como de cópia da declaração de alteração ou cessação da actividade, conforme entregue junto da administração fiscal.
Após a notificação da decisão que determinou o cancelamento da inscrição, fica vedado ao angariador o exercício da actividade de angariação imobiliária.

Estão sujeitos ao pagamento de taxa:

• a inscrição;
  
• a revalidação de inscrição;
  
• o registo de alteração de domicílio de firma;
  
• a emissão do cartão de identificação de angariador imobiliário em 2ª via;
  
• a emissão de certidões e declarações;
  
• a inscrição em exame de capacidade profissional

O não pagamento da taxa importa sempre a extinção do requerimento pela qual ela é devida.
Todavia, nos procedimentos de inscrição e revalidação da inscrição, o não pagamento da respectiva taxa implica um agravamento, em 50%, da taxa aplicável no pedido de inscrição ou de revalidação que venha a ser subsequentemente realizado.

Não. É vedado aos angariadores imobiliários a realização de atendimento do público em estabelecimento próprio. O atendimento do público deve ser efectuado nos estabelecimentos das empresas de mediação imobiliária a quem prestem serviços.

A retribuição é devida pela empresa de mediação imobiliária, nos termos e condições previstos no contrato de prestação de serviços.
Está vedado aos angariadores imobiliários a cobrança de quaisquer quantias, a título de retribuição, aos interessados na realização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária.
 

• o exercício de outras actividades;
  
• celebrar contratos de prestação de serviços com empresas de mediação imobiliária que não possuam licença para o exercício da actividade;
  
• ser sócio ou exercer funções de gerente, administrador ou director em empresa de mediação imobiliária;
  
• exercer a sua actividade por interposta pessoa
  
• intervir como parte, no âmbito da respectiva actividade, em contrato de mediação imobiliária;
  
• celebrar contratos de mediação imobiliária em nome e por conta da empresa de mediação imobiliária;
  
• intervir como parte interessada em negócio ou promessa de negócio para cuja mediação tenha sido contratada empresa de mediação a quem preste serviços;
  
• efectuar atendimento do público em estabelecimento próprio;
  
• cobrar e receber dos interessados na realização do negócio visado com o contrato de mediação imobiliária quaisquer quantias a título de retribuição.
  

Não. A prática destes actos está reservada, por lei, em exclusividade, a certas profissões, como sejam advogados e solicitadores, constituindo crime de usurpação de funções o seu exercício por outras entidades.
 

Os angariadores imobiliários estão obrigados ao cumprimento de um conjunto de deveres na sua actividade:

• comunicar ao InCI, I.P. qualquer alteração verificada aos requisitos de acesso e manutenção na actividade, no prazo de 15 dias contados da sua ocorrência;
  
• comunicar ao InCI, I.P. a alteração de domicílio, no prazo de 30 dias contados da sua ocorrência;
  
• comunicar previamente ao InCI, I.P. o uso de marcas;
  
• enviar ao InCI, I.P., no prazo por este determinado, os elementos relacionados com o exercício da actividade que lhes sejam solicitados;
  
• conservar actualizado um arquivo de todos os contratos de prestação de serviços celebrados com as empresas de mediação imobiliária;
  
• prestar ao InCI, I.P., no exercício da sua competência de fiscalização, todas as informações relacionadas com a sua actividade, facultar-lhe o acesso às instalações, ao arquivo dos contratos de prestação de serviços e demais documentação referente à sua actividade de mediação;
  
• comunicar ao InCI, I.P. a cessação da respectiva actividade;

O artigo 44º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, elenca um conjunto de deveres cuja violação é punida com coima e, se a gravidade da infracção o justificar, sanção acessória de interdição do exercício da actividade de angariação imobiliária.

Poderá apresentar ao InCI, I.P. uma exposição escrita,  sobre todos os factos que imputa ao angariador e que considera constituírem infracção, fundamentando devidamente a sua posição e juntando todos os meios de prova de que disponha, documental e testemunhal, através do formulário Queixas- Geral que o InCI, I.P. disponibiliza no seu site. 

A mediação imobiliária é uma actividade comercial que depende de licença a conceder pelo InCI, I.P..
À empresa de mediação dirigem-se pessoas que estão interessadas em vender ou em comprar, arrendar, comprar, trespassar bens imóveis, etc... A função do mediador imobiliário será, através da publicitação das características do imóvel, ou de outras acções adequadas à sua promoção, encontrar alguém interessado na realização deste negócio, nas melhores condições para ambas as partes.

O regime jurídico da actividade de mediação imobiliária está regulado no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, e nas Portaria n.º 1324/2004, de 19 de Outubro (capital mínimo e condições do seguro de responsabilidade civil), Portaria n.º 1326/2004, de 19 de Outubro (capacidade profissional), Portaria n.º 1327/2004, de 19 de Outubro (define os procedimentos previstos no regime jurídico), Portaria n.º 1328/2004, de 19 de Outubro (taxas), Portaria n.º 66/2005, de 25 de Janeiro (condições mínimas do seguro de responsabilidade civil) e Despacho conjunto n.º 707/2004, de 3 de Dezembro (fixa as matérias objecto do exame de capacidade profissional).

É necessário constituir uma sociedade comercial que tenha por objecto e actividade principal a mediação imobiliária e requerer, junto do InCI, I.P., a licença para o exercício da mesma, comprovando os requisitos legais.
Para obter informações sobre a instrução do processo de licenciamento, clique aqui.

Não. Só podem exercer a actividade de mediação imobiliária sociedades comerciais.

Sim, desde que esteja sediada num Estado-membro do Espaço Económico Europeu e constitua e registe uma representação permanente em Portugal.
Desde que efectue mediação sobre bens imóveis situados em Portugal ou que pratique actos de mediação em território português, ser-lhe-á sempre aplicável o regime jurídico português da mediação imobiliária, devendo preencher os requisitos de acesso e manutenção na actividade, em termos similares às empresas portuguesas.
 

Os requisitos de acesso e manutenção na actividade de mediação imobiliária são:

• ser sociedade de comercial ou outra forma de cooperação de sociedades (p. ex. agrupamentos complementares de empresas — ACE, agrupamentos europeus de interesse económico — AEIE);
  
• ter sede efectiva num Estado-membro do Espaço Económico Europeu;
  
• ter por objecto social e actividade principal o exercício da actividade de mediação imobiliária;
  
• incluir na sua denominação social a expressão "mediação imobiliária";
  
• ter a situação regularizada perante a administração fiscal e a segurança social;
  
• um dos representantes legais da empresa possuir capacidade profissional;
  
• celebrar um contrato de seguro de responsabilidade civil;
  
• deter capitais próprios positivos;
  
• a sociedade e os respectivos representantes legais possuirem idoneidade comercial.
  

As empresas podem mediar negócios que lhes sejam confiados para esse fim, designadamente compra e venda, constituição de usufruto, direito real de habitação periódica (time sharing) ou outros direitos reais, arrendamento, permuta, trespasse ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
 

Estando as empresas obrigadas, no âmbito da celebração de um contrato de mediação imobiliária, a conseguir interessado para a concretização de um determinado negócio, devem realizar acções que visem a promoção do bem imóvel em causa, entre outras:

• a colocação de anúncios ou quaisquer outras formas de publicitação do negócio;
  
• a recolha de informações sobre o bem imóvel e sobre os interessados;
  
• o acompanhamento dos interessados em visitas aos imóveis;
  
• a obtenção de documentos relativos ao negócio em causa, quando prevista no contrato de mediação.
  

Não poderão, para além do contrato de mediação imobiliária em que sejam parte, celebrar outros contratos ou fornecer minutas ou aconselhamento jurídico sobre os mesmos.

Para além de angariar interessado na concretização do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária, poderá prestar, desde que expressamente previsto em contrato, os serviços de obtenção de documentação que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões.
 

As empresas apenas poderão exercer, como actividade secundária e desde que conste do seu objecto social, a actividade de administração de imóveis por conta de outrem.
 

Para que uma empresa de mediação imobiliária ou os seus representes legais sejam comercialmente idóneos, é necessário que da sua conduta não transpareça a prática de actos reveladores de menor seriedade e honestidade. A demonstração desta qualidade é apreciada com base na inexistência de certas inibições ou de condenações pela prática de alguns ilícitos ou crimes, situações que estão taxativamente indicadas no artigo 6º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º211/2004, de 20 de Agosto.

A capacidade profissional é um requisito de acesso e manutenção na actividade que consiste na posse:
a) por um dos representantes legais da empresa, do 12.º ano de escolaridade e aprovação em exame de mediação imobiliária, ou
b) por um técnico, vinculado à empresa por contrato de trabalho a tempo completo, de bacharelato, licenciatura, mestrado ou doutoramento em curso que tenha, como vertente dominante, formação em actividades imobiliárias, direito, solicitadoria, ordenamento do território, urbanismo e planeamento, arquitectura, engenharia civil ou engenharia da construção.
Para mais esclarecimentos consulte, neste portal, o Guia do Sector.
 

A posse de bacharelato, licenciatura, mestrado ou doutoramento em curso que tenha, como vertente dominante, formação em actividades imobiliárias, direito, solicitadoria, ordenamento do território, urbanismo e planeamento, arquitectura, engenharia civil ou engenharia da construção, poderá dispensar a realização de exame de capacidade profissional.

Nos locais de atendimento do público, devem as empresas de mediação imobiliária proceder à sua identificação através da indicação da sua denominação social completa, número de licença e prazo de validade da mesma.

Em toda a sua actividade externa, as empresas devem indicar a sua denominação e o número da respectiva licença.

Os representantes legais da empresa devem identificar-se através de cartões de identificação fornecidos e emitidos pelo InCI, I.P. devendo exibi-los em todos os actos em que intervenham.

Devem estar identificadas através de cartões de identificação fornecidos por pelas empresas de mediação imobiliária, os quais deverão conter o nome e fotografia actualizada do seu portador e a identificação da empresa, com a indicação da denominação social completa e o respectivo número da licença.

Deverá comunicar previamente o seu uso ao InCI, I.P. utilizando, para o efeito, modelo apropriado.
A utilização de uma marca ou nome de estabelecimento, não afasta o cumprimento do dever de identificação, o qual deve ser respeitado através da indicação da denominação social da empresa e do seu número de licença.
Nos estabelecimentos e postos provisórios deve ainda mencionar o prazo de validade da licença.

A licença é válida por um período de três anos, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo.

A revalidação da licença deve ser requerida, no InCI, I.P. nos últimos seis meses de validade da licença e até três meses antes do respectivo termo de validade.
 

A apresentação do pedido nos últimos três meses de validade da licença implica um agravamento da taxa devida pela revalidação.
Se a apresentação do pedido tiver lugar após o termo de validade da licença, este não será processado, devolvendo-se ao requerente toda a documentação entregue.
 

O titular da licença deverá requerer ao InCI, I.P. a suspensão da licença pelo período de tempo que julgar necessário à regularização da situação.
O mencionado período não poderá ser superior a um ano nem exceder o termo de validade da licença. Com o requerimento, deverá também proceder à entrega da respectiva licença e dos cartões de identificação dos representantes legais.

Regularizado(s) o(s) requisito(s) que originou(aram) o pedido de suspensão, deverá ser requerido o levantamento da mesma, em modelo próprio a apresentar no InCI, I.P. juntando os documentos comprovativos do preenchimento do(s) requisito(s) em causa.
 

A licença pode ser cancelada, verificada uma das seguintes situações:

• quando uma empresa o requeira;
  
• quando a empresa tenha deixado de preencher o requisito da idoneidade comercial;
  
• quando a empresa, que tenha a licença suspensa, não regularize a situação no período de tempo que lhe haja sido concedido para o efeito;
  
• quando à empresa tenha sido aplicada a sanção acessória de interdição do exercício da actividade;
  
• quando ocorra a extinção da empresa titular da licença;
  
• quando a empresa não proceda ao pagamento voluntário de uma coima aplicada por decisão, tornada definitiva ou transitada em julgado, em processo de contra-ordenação.
  

A suspensão e o cancelamento determinam a entrega da licença, bem como o encerramento dos estabelecimentos e postos provisórios.
Após a notificação da decisão que determinou a suspensão ou o cancelamento da licença, fica vedado à empresa o exercício da actividade de mediação imobiliária.

Os contratos de mediação imobiliária, celebrados antes da suspensão ou cancelamento, caducam.
 

Estão sujeitos ao pagamento de taxa:

• o licenciamento;
  
• a revalidação de licença;
  
• o registo de alteração de sede ou de denominação social da empresa;
  
• a emissão da licença em 2ª via;
  
• o registo de abertura de locais de atendimento do público;
  
• a emissão do cartão de identificação em 2ª via;
  
• a emissão de certidões e declarações;
  
• a inscrição em exame de capacidade profissional

O não pagamento da taxa importa sempre o indeferimento do requerimento pela qual ela é devida.
Todavia, nos procedimentos de licenciamento e revalidação da licença, o não pagamento da respectiva taxa implica um agravamento, em 50%, da taxa aplicável no pedido de licenciamento ou de revalidação que venha a ser subsequentemente realizado.
 

É o local onde a empresa de mediação imobiliária exerce a sua actividade, efectuando o atendimento do público.
 

Os estabelecimentos têm de ser:

• autónomos, ou seja, com um acesso para o público directo e independente de quaisquer outros estabelecimentos ou residências;
  
• separados de quaisquer outros estabelecimentos comerciais ou industriais e de residências;
  

São instalações criadas pelas empresas de mediação junto a imóveis ou empreendimentos, de cuja mediação estejam encarregadas, destinadas exclusivamente a acolher o representante da empresa, para aí prestar informações e facultar a visita aos imóveis.
Os postos provisórios não são obrigados a possuir livro de reclamações, mas devem ter afixada a indicação do local onde o mesmo está disponível. Devem, não obstante, cumprir todos os deveres de identificação relativos aos estabelecimentos.
 

Deverá comunicar previamente ao InCI, I.P. esse facto e adquirir um novo livro de reclamação destinado ao estabelecimento, inscrevendo no mesmo a respectiva localização.
 

As empresas de mediação são obrigadas, em cada estabelecimento, a possuir, a disponibilizar e a publicitar no mesmo, de forma bem visível, a existência do livro de reclamações.
Nos postos provisórios, não sendo obrigatória a existência de livro de reclamações, deve, todavia, ser publicitada a localização dos estabelecimentos onde os mesmos se encontram disponíveis.
 

O livro de reclamações obedece a um modelo aprovado pelo INCM e pode ser adquirido no InCI, I.P., ou no INCM. 

Deverá fornecer uma cópia da reclamação efectuada ao utente que a realizou e remeter outra, nos cinco dias úteis seguintes a contar da sua ocorrência, ao InCI, I.P., acompanhada dos elementos adequados à sua apreciação. 
 

A entidade mediadora deve, no dia útil imediato, comunicar esse facto ao InCI, I.P., mediante declaração, e adquirir um novo livro, do qual constará a expressão "2ª via", com a referência ao fundamento da sua emissão.
 

No âmbito da sua actividade, as empresas de mediação imobiliária são obrigadas a respeitar um conjunto de deveres de conduta, destinados à protecção dos interesses e direitos de todos aqueles que as contactem na qualidade de mediadoras, a saber:

• certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover;
  
• certificar-se, antes da celebração do mesmo, por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos;
  
• obter informação junto de quem as contratou e transmiti-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa;
  
• propor com exactidão e clareza os negócios de que foram encarregadas, de modo a não induzir em erro os interessados;
  
• comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária;
  
• entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias prestadas por conta do preço do negócio visado com o exercício da mediação que, na qualidade de mediador, lhes sejam confiadas.
  

A remuneração só é devida com a concretização do negócio visado pelo exercício da mediação, ou seja, com a realização de um contrato de compra e venda, arrendamento, trespasse, etc., quando este seja válido e eficaz.

A lei estabelece três excepções a esta regra:

• o contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e o negócio visado por aquele não se concretize por causa imputável ao cliente da empresa, ou;
  
• caso seja celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes tenham previsto o pagamento da remuneração após a sua celebração ou;
  
• quando o contrato de mediação é celebrado com o comprador ou arrendatário e, desde que tal conste expressamente do mesmo, a empresa pode cobrar até 10% da remuneração acordada, após a efectiva angariação de imóvel que satisfaça a pretensão do cliente; caso o negócio não venha a concretizar-se, a empresa deve devolver ao cliente as quantias entregues.
  

• o exercício de outras actividades, salvo no que diz respeito à actividade de administração de bens imóveis por conta de outrem;
  
• receber remuneração de ambos os interessados no mesmo negócio;
  
• intervir como parte interessada nos negócio visados pelos contratos de mediação imobiliária em que intervenham;
  
• celebrar contratos de mediação imobiliária quando duvidem da licitude do negócio visado;
  
• utilizar em proveito próprio as quantias que lhes hajam sido entregues, na qualidade de mediador, para transmitir aos interessados;
  
• receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de provisão por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida.
  

O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita e deve ser assinado em duplicado, sendo um exemplar entregue a cada uma das partes.
 

Dele devem constar os seguintes elementos:

• identificação das características do imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária, com indicação dos ónus ou encargos (hipoteca, penhora, etc.) que sobre ele recaiam;
  
• identificação do negócio visado (compra, venda, arrendamento, trespasse, usufruto, etc.);
  
• condições de remuneração do contrato;
  
• identificação da entidade com a qual foi celebrado seguro de responsabilidade civil.
  

A consagração do regime de exclusividade, quando acordado, deve constar expressamente do contrato.

Os serviços de obtenção de documentação, quando contratados, devem igualmente constar expressamente do mesmo, bem como a sua remuneração.

Se o contrato for omisso relativamente ao seu prazo de duração, considera-se o mesmo celebrado por um período de seis meses.
 

São contratos cujo conteúdo é prévia e unilateralmente elaborado por uma das partes, sendo proposto a um número indeterminado de destinatários, que não podem discuti-lo, mas apenas aceitá-lo na totalidade ou recusar a sua assinatura.
 

Os projectos de contratos de mediação imobiliária com uso de cláusulas contratuais gerais que a empresa de mediação pretenda utilizar, devem ser comunicados ao Instituto do Consumidor antes da sua efectiva utilização, sob pena de nulidade de todos os contratos concretamente celebrados com base nessas cláusulas contratuais gerais.

Quando uma empresa de mediação imobiliária é contratada em regime de exclusividade, só ela tem direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação, durante o prazo de duração do mesmo.
O incumprimento do contrato de mediação, por violação do regime de exclusividade (p. ex., se o proprietário do imóvel contratar outra empresa de mediação imobiliária) torna o cliente da empresa responsável:

• pelo pagamento dos prejuízos daí decorrentes, no caso de a empresa contratada em regime de exclusividade não ter angariado interessado;
  
• pelo pagamento da remuneração, no caso de a empresa de mediação imobiliária ter angariado interessado e o negócio não se tenha realizado por causa imputável ao cliente da empresa.
  

Não há qualquer norma legal que regulamente esse ponto concreto.
Desta forma, o montante da remuneração é livremente acordado e fixado pelas partes, dependendo da sua vontade aquando da celebração do contrato de mediação imobiliária e dos eventos ocorridos na negociação deste. 
 

Não. A prática destes actos está reservada, por lei, em exclusividade, a certas profissões, como sejam advogados e solicitadores, constituindo crime de usurpação de funções o seu exercício por outras entidades.

As empresas estão obrigadas ao cumprimento de um conjunto de deveres na sua actividade:

• comunicar ao InCI, I.P. quaisquer alterações verificadas aos requisitos de acesso e manutenção na actividade, no prazo de 15 dias contados da sua ocorrência;
  
• comunicar quaisquer alterações verificadas, como, p. ex., a sede da empresa, o n.º de identificação de pessoa colectiva, a identificação dos representantes legais, bem como outras alterações do contrato de sociedade que se não relacionem a qualquer requisito de acesso e manutenção na actividade, no prazo de 30 dias contados da sua ocorrência;
  
• comunicar previamente ao InCI, I.P. o uso de marcas ou nomes de estabelecimentos comerciais;
  
• enviar anualmente ao InCI, I.P., no prazo por este determinado, os elementos relacionados com o exercício da actividade que lhes sejam solicitados;
  
• manter e conservar actualizados um livro de registo e um arquivo de todos os contratos de mediação celebrados no exercício da respectiva actividade;
  
• dispor de contabilidade organizada;
  
• enviar ao InCI, I.P. cópia das sentenças ou decisões que ponham termo a processos em que tenham sido parte;
  
• prestar ao InCI, I.P., no exercício da sua competência de fiscalização, todas as informações relacionadas com a sua actividade, facultar-lhe o acesso às instalações, aos livros de registo e de reclamações, ao arquivo dos contratos de mediação imobiliária e demais documentação referente à sua actividade de mediação;
  
• comunicar ao InCI, I.P. a cessação da respectiva actividade;
  
• comunicar previamente ao InCI, I.P. a abertura, o encerramento e a alteração de localização dos estabelecimentos.
  

O formato do livro de registo dos contratos de mediação imobiliária é livre, devendo conter folhas numeradas e termo de abertura datado e assinado pela empresa de mediação.

O registo efectua-se através da indicação das seguintes menções:

• o número atribuído ao contrato de mediação imobiliária registado;
  
• a data  de celebração do contrato;
  
• o prazo de duração do contrato;
  
• o regime de contratação (exclusividade ou não exclusividade);
  
• a identificação do bem imóvel que constitui o objecto material do contrato de mediação imobiliária;
  
• a identificação do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária (compra, venda, arrendamento, trespasse, ...);
  
• o valor do negócio visado;
  
• a indicação do montante ou percentagem da remuneração acordada;
  
• a quantia efectivamente auferida a título de remuneração.

Deverão ser efectuados logo após a celebração do contrato de mediação imobiliária e completados com a informação relativa à concretização, ou não, do negócio visado:

• imediatamente após a concretização do negócio visado, se esta vier a ocorrer;
  
• imediatamente ao fim do prazo de duração do contrato de mediação se o negócio por ele visado não se vier a concretizar.
  

Após a numeração e inscrição no livro de registo dos contratos de mediação imobiliária, a empresa deve arquivar o exemplar do contrato que lhe é destinado em local apropriado e conservá-lo durante os cinco anos civis subsequentes.
 

A empresa deve celebrar um seguro de responsabilidade civil.

O seguro de responsabilidade destina-se à indemnização dos danos patrimoniais causados aos interessados, decorrentes de acções ou omissões das empresas e seus representantes legais ou do incumprimento de outras obrigações resultantes do exercício da actividade.
 

Actualmente este montante encontra-se fixado em € 150.000.

O seguro de responsabilidade civil comprova-se anual ou semestralmente (de acordo com o período de validade da apólice), através da apresentação, antes do fim do prazo da apólice em vigor, do comprovativo de pagamento do prémio para o ano ou semestre seguinte, que identifique o segurado, o ramo, o capital, o n.º de apólice, a data de início do contrato e respectiva periodicidade.

Os números de licença são alfanuméricos, contendo uma referência numérica agregada a uma sigla (a expressão AMI, que se reporta à "actividade de mediação imobiliária"): por exemplo, licença n.º 0000-AMI.
 

As empresas de mediação são obrigadas a identificar-se nos locais de atendimento do público, em toda a publicidade, contratos e documentação externa, através da indicação da sua denominação (que contém a expressão "Mediação Imobiliária"), do número da sua licença e do respectivo prazo de validade.
Em caso de dúvida, os interessados podem solicitar a apresentação da licença ou dos cartões de identificação dos representantes legais da empresa, ou contactar os serviços do InCI, I.P., a fim de ser informado sobre a existência ou validade da licença da empresa em questão.

Para além de acções de promoção e de recolha de informações sobre o negócio e sobre as características do imóvel, a empresa pode prestar serviços de obtenção de documentação conducente à concretização do negócio e que não estejam atribuídos em exclusivo a outras profissões. Assim, a empresa poderá obter certidões, levantar licenças de utilização, obter plantas do imóvel, ou outros, desde que tais serviços estejam expressamente previstos no contrato de mediação imobiliária, uma vez que só assim ela estará devidamente mandatada para tal.
Salienta-se, porém, que lhes está vedada a prestação de serviços relacionados com elaboração de contratos promessa ou de arrendamento ou qualquer tipo de apoio jurídico, bem como de quaisquer actos que estejam legalmente atribuídos advogados ou solicitadores.

A remuneração só deverá ser paga após a concretização do negócio, isto é, com a celebração da escritura pública ou com a celebração do contrato de arrendamento. Se as partes assim o acordarem expressamente no contrato de mediação imobiliária, a comissão poderá ser paga após o contrato promessa, quando for o caso.
 

Não. Como já referido, as empresas de mediação são obrigadas a possuir um livro de reclamações por cada local de atendimento do público, exclusivamente afecto ao mesmo. Aliás, as empresas só podem efectuar atendimento do público em instalações autónomas, separadas de outros estabelecimentos ou de residências, e após a comunicação da respectiva abertura ao InCI, I.P. e aquisição do livro de reclamações junto destes serviços.
Assim sendo, em caso de solicitação do livro de reclamações, a empresa deve disponibilizá-lo de imediato, sem quaisquer restrições. Se assim não o fizer, com um argumento "encontra-se na sede" ou "está fechado na secretária do gerente e este não se encontra presente", ou outro, tal equivale a uma recusa do livro, sendo que neste caso o consumidor deve de imediato comunicar tal facto ao InCI, I.P., uma vez que tal conduta é punível como contra-ordenação.

O livro de reclamações é o meio mais indicado para o utente reclamar sobre determinada actuação de uma empresa no exercício da sua actividade, uma vez que este se encontra disponível no próprio local de atendimento e possibilita que a empresa reclamada tome conhecimento imediato do seu teor e que se pronuncie sobre a mesma aquando da remessa da respectiva cópia ao InCI, I.P., possibilitando deste modo uma maior celeridade processual.
Caso a empresa não lhe disponibilize o livro de reclamações, ou caso esta não o possua (por não estar licenciada ou por não ter declarado o local de atendimento), poderá apresentar ao InCI, I.P. uma exposição escrita sobre todos os factos que imputa à entidade mediadora e que considera constituírem infracção, fundamentando devidamente a sua posição e juntando todos os meios de prova de que disponha, documental e testemunhal.