InCI, I.P.

• Actividade de mediação imobiliária;
• Actividade de compra, venda de bens imóveis, compra para revenda ou permuta de bens imóveis;
• Actividade de promoção imobiliária – actividade de, directa ou indirectamente, decidir, programar, impulsionar, dirigir e financiar, com recursos próprios ou alheios, obras de construção de edifícios, com vista à sua posterior transmissão ou cedência, seja a que título for.
  

• Data de início de actividade (a data declarada para efeitos fiscais) – Através do formulário “DECLARAÇÃO DE ACTIVIDADE”;
  
• Elementos referentes às transacções imobiliárias efectuadas - Através do formulário “DECLARAÇÃO SOBRE TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS EFECTUADAS”. Por cada transacção imobiliária, com escritura pública celebrada, ou documento particular equivalente, deverá proceder-se ao preenchimento de um formulário electrónico “DECLARAÇÃO DE TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS EFECTUADAS”.
  

Através do serviço online específico, disponível na área de acesso reservado neste Portal para as entidades registadas. O regulamento N.º 282/2011, que regulamenta os deveres previstos na Lei n.º 25/2008, de 5 de Junho, e revoga o Regulamento n.º 79/2010, estabelece a transmissão electrónica como a única via admitida para efectuar as comunicações obrigatórias.

Preenchendo o formulário disponível neste Portal em “REGISTE-SE JÁ”. Após o seu preenchimento ser-lhe-á remetida por correio tradicional uma carta com um código PIN.

Com o NIF/NIPC da entidade que representa e o código PIN pode efectuar o login (no canto superior direito do Portal) e aceder às “Áreas Restritas”; escolher as opções “SERVIÇOS ONLINE” > “COMUNICAÇÃO DE TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS” e seleccionar o formulário pretendido: “DECLARAÇÃO DE ACTIVIDADE” ou “DECLARAÇÃO SOBRE TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS EFECTUADAS”.

Deve solicitar o envio de novo código PIN, através do serviço disponível neste Portal: “RECUPERAR CONTA”.

Para solicitar o desbloqueio ou o envio de novo PIN, pode utilizar o formulário “CONTACTE-NOS” disponível neste Portal e seleccionar a área de actividade “Acesso e funcionamento do Portal do InCI, I.P.” indicando o NIF/NIPC da entidade que representa.

Para solicitar o envio de novo PIN, pode utilizar o formulário “CONTACTE-NOS” disponível neste Portal e seleccionar a área de actividade “Acesso e funcionamento do Portal do InCI, I.P.” indicando o NIF/NIPC da entidade que representa.

Os prazos são:

• Data de início de actividade: 60 dias a contarem da data declarada para efeitos fiscais
  
• Comunicação semestral dos elementos referentes às transacções imobiliárias efectuadas: 1.º Semestre, de cada ano, até 31 de Agosto desse ano e 2.º Semestre, de cada ano, até 28 de Fevereiro do ano seguinte.

A comunicação pode ser efectuada durante o semestre, logo após a celebração do negócio, apenas tem como prazo limite 2 meses após o termo do semestre correspondente. Nos termos do n.º 1 do artigo 17.º do Regulamento n.º 282/2011, as transacções efectuadas no primeiro semestre de cada ano devem ser comunicados até 31 de Agosto do mesmo ano e as transacções efectuadas no segundo semestre de cada ano até 28 de Fevereiro do ano seguinte.

Caso a comunicação das transacções imobiliárias não tenha sido efectuada no prazo (1.º semestre até 31 de Agosto, e 2.º semestre até 28 de Fevereiro. do ano seguinte) deve ser efectuada quanto antes, mesmo fora do prazo, uma vez que a não comunicação, quando detectada, constitui contra-ordenação punível com coima.

O código de acesso à certidão permanente é a informação preferencial, sendo de rápida obtenção e de mais baixo custo que a certidão em suporte de papel. Além de que, a comunicação referida na alínea a) do n.º 1 do artigo 34.º da Lei n.º 25/2008, de 5.06, é efectuada através do modelo intitulado “DECLARAÇÃO DE ACTIVIDADE”, devendo no caso do declarante ser pessoa colectiva indicar no campo “13. Nº de Certidão Permanente”, o Código de Acesso à Certidão Permanente do Registo Comercial, que é um campo de preenchimento obrigatório para as sociedades comerciais.

Na Conservatória de Registo Comercial ou nos seguintes sítios na internet: www.empresaonline.pt ; www.mj.gov.pt/publicacoes ; www.portaldocidadao.pt  e www.portaldaempresa.pt .

Deve posicionar o cursor e fazer “clique” na janela “PopUp CAE” e aguardar a abertura de nova janela, após o que deve inscrever o CAE da entidade declarante no campo denominado “CAE Identificador:”, em seguida fazer “pesquisar” e “seleccionar” a designação da actividade correspondente, em seguida voltar ao formulário e o campo estará preenchido.

Deve ser indicado o código CAE principal, em função da actividade (objecto social) desenvolvida pela entidade declarante, tendo em conta a Classificação Portuguesa de Actividades Económicas, Revisão 3 (CAE – Rev. 3), cuja estrutura consta do Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14.11 (que estabelece o novo quadro das actividades económicas portuguesas, harmonizado com a Nomenclatura Estatística das Actividades Económicas na Comunidade Europeia (NACE-Rev.2), substituindo a CAE-Rev.2.1 a partir de 1 de Janeiro de 2008). A CAE-Rev.3 pode ser consultada no site do INE ( http://metaweb.ine.pt/sine ).

Todas as transacções imobiliárias efectuadas, entendidas estas como as que concretizam transferências de propriedade, realizadas por escritura pública, ou documento particular equivalente, desde que se concretizem no âmbito da actividade exercida pela entidade declarante.

• Expropriação por utilidade pública.
• Processos de execução fiscal.
  
• Processos de negociação particular por ordem de Tribunal Judicial.
  
• Contratos de doação.
  
• Contratos de arrendamento.
  
• Contratos de promessa de compra e venda.

As entidades que exercem a actividade de mediação imobiliária não se encontram obrigadas à comunicação de elementos referentes ao CLF. Mas, estão obrigadas a proceder à comunicação dos elementos sobre a transacção, que esteve na origem da celebração do CLF.

Sendo os contratos de trespasse contratos de compra e venda de estabelecimento empresarial ou industrial não devem ser comunicados elementos referentes a estas transacções. A excepção ocorre no caso em que o imóvel é parte integrante do estabelecimento e confere o direito de propriedade do bem imóvel, e nessa situação deve proceder à comunicação.

Sim. Os imóveis transaccionados por dação em cumprimento de uma dívida estão sujeitos à obrigação de comunicação, nos seguintes termos:

• Data da transacção: A data de transmissão da propriedade do imóvel;
• Montante: Valor (global) do imóvel;
• Tipo de Pagamento: [seleccionar a opção] OMP (Outro Meio de Pagamento), descrevendo a situação, no espaço, livre, reservado para o efeito, identificado por “Qual”: “dação em ……………”.

Neste caso basta identificar uma das partes do usufruto – o nu-proprietário (aquele que é proprietário do bem imóvel, objecto do usufruto). Não sendo necessário identificar a outra parte – o beneficiário (usufrutuário). O montante da transacção a indicar deve corresponder ao valor global do imóvel transaccionado, independentemente de qualquer distinção de valores que lhe possa ter sido atribuída.

No caso de uma transacção c/ permuta devem ser assinalados os seguintes campos:

• 17 - Tipo de transacção: “Permuta”;
  
• 18 - Tipo de Pagamento, além dos outros meios de pagamento utilizados, assinalar o campo correspondente a “Imóvel Permutado”,
  
• 27 - Val. do Imóvel Permutado. O imóvel permutado deve ser identificado através da opção “ADICIONAR” existente no formulário electrónico. Sendo que, no campo “Montante” deve indicar o montante global do negócio jurídico que deve corresponder à soma de todos os meios de pagamento utilizados, incluindo o valor do “imóvel permutado”.

Não. A entidade declarante não tem de comunicar elementos referentes à intervenção de entidades com a actividade de mediação imobiliária na transaccção. Dado que, nos termos da Lei n.º 25/2008, de 5.06, essas entidades também se encontram obrigadas a proceder à comunicação dos elementos sobre as transacções imobiliárias mediadas.

Neste portal em: “AREAS RESTRITAS > SERVIÇOS ONLINE > COMUNICAÇÃO DE TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS > DECLARAÇÕES SUBMETIDAS”, encontra-se disponível a opção de consulta/”Download” de todas as declarações submetidas. As declarações submetidas através do serviço online ficam de imediato disponíveis para consulta.

Não tem de efectuar qualquer comunicação, dado que, a alínea b) do n.º 1 do artigo 34.º da Lei n.º 25/2008, de 5.06, apenas obriga as entidades a comunicar as transacções imobiliárias efectuadas.

Sim. As entidades imobiliárias devem conservar todos os elementos relativos ao cumprimento dos deveres de identificação e de diligência e à comprovação e registo das operações efectuadas, de forma a permitir a sua reconstituição. Estes elementos devem ser conservados, por um período de 7 anos.
No caso das entidades que exercem a actividade de mediação imobiliária terem cópias das escrituras públicas, ou documento particular equivalente, dos negócios de compra e venda que intermediaram, podem arquivá-las junto aos contratos de mediação imobiliária celebrados.

O mediador imobiliário encontra-se obrigado a solicitar às partes intervenientes no negócio jurídico as informações necessárias ao comprimento dos deveres previstos na Lei n.º 25/2008, de 5.06, e estas são obrigadas a fornecê-las. Tendo em conta que o referido diploma tem por objectivo estabelecer um sistema de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, eventual recusa em fornecer tais informações por parte das partes envolvidas no negócio poderão constituir um indício da prática destes crimes e determinar a sua participação às entidades competentes.

Sim, uma vez que, independentemente do âmbito dos serviços contratados, isto é, independentemente de eles se obrigarem ou não a acompanhar o negócio até à escritura pública, intermediaram um negócio que se veio a concretizar. Concluindo, deverão comunicar todos os negócios de compra e venda que se venham a concretizar mediante celebração de escritura pública, ou documento particular equivalente.

Devem identificar a transacção de acordo com o objecto do contrato de mediação imobiliária celebrado com o cliente. No caso da entidade declarante ter celebrado um contrato de mediação imobiliária com o proprietário do imóvel, cujo objecto seja a venda, e esta se venha a concretizar mediante a celebração de escritura, ou documento particular equivalente, o tipo de transação a comunicar pela entidade é Venda.

A comunicação da transacção imobiliária deve ser efectuada pela entidade que celebrar o contrato de mediação imobiliária e que intermediar um negócio que se concretiza com a celebração de escritura pública, ou documento particular equivalente. No entanto, se as duas entidades celebrarem contrato de mediação imobiliária com os 2 intervenientes no negócio (comprador e vendedor), ambas devem comunicar a transacção. A única diferença consiste na identificação do tipo de transacção efectuada, dado que uma entidade comunicará a venda (a que tiver celebrado contrato de mediação imobiliária com o vendedor/transmitente do imóvel) e a outra entidade comunicará os elementos referentes à compra.

A obrigatoriedade de proceder à Comunicação semestral das transacções imobiliárias efectuadas é, nos termos do n.º 1 do artigo 34.º da Lei n.º 25/2008, de 5.06, das entidades que exerçam as actividades imobiliárias, independentemente do n.º de estabelecimentos de que disponham.

Sim. Independentemente da relação jurídica existente entre os intervenientes no negócio estes devem ser todos identificados, tal como consta da escritura celebrada. No formulário “DECLARAÇÃO SOBRE TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS EFECTUADAS” é disponibilizada a opção “ADICIONAR”, que se destina à identificação de mais intervenientes no negócio jurídico (sempre que os compradores/adquirentes e/ou os vendedores/transmitentes sejam 2 ou mais entidades).

Sempre que uma das partes intervenientes (comprador ou vendedor) seja pessoa colectiva, ou sendo pessoa singular se faça representar no negócio jurídico por intermédio de um procurador.

Essa situação encontra-se contemplada pela opção de “Outro” disponibilizada no campo “14. Documento:”. Como os campos seguintes são alfanuméricos, incluindo o campo “N.º”, permitem a descrição da situação, sendo que, o campo “Data de Validade” e “NIF” não são de preenchimento obrigatório. No entanto, devem fazer corresponder o mais possível à informação que consta na escritura de compra e venda celebrada. Ex.:
 
 
 

Nas situações em que o pagamento da transacção imobiliária, com escritura pública, ou documento particular equivalente, celebrada ainda não se tenha efectivado, pode ser seleccionado o meio de pagamento OMP (Outro Meio de Pagamento), descrevendo a situação, no espaço, livre, reservado para o efeito, identificado por “Qual”.

A entidade terá de submeter os formulários “Declaração sobre Transacções Imobiliárias Efectuadas” em número igual ao das escrituras públicas celebradas. Dado que, este formulário foi estruturado de forma a fazer reportar, apenas, a comunicação de elementos referentes a uma transacção imobiliária. Pelo que,  por cada transacção imobiliária, com escritura pública celebrada (ou documento particular equivalente), deverá proceder-se ao preenchimento de um formulário.
No entanto, sempre que seja transaccionado mais de 1 imóvel no mesmo acto (mesmo negócio jurídico) a entidade declarante pode optar por uma de 2 formas de preenchimento:
a) Caso os imóveis transaccionados tenham as mesmas características (mesma morada, valor e área) a informação relativa à identificação destes pode ser agregada no mesmo campo. Ex. R. XXXX, Lotes nºs, 10/11/12…; Fracções “A”/”B”/”C”… 1.º Esq./ 2.º Esq./ 3.ºEsq…;
b) Caso os imóveis transaccionados tenham características diferentes (mesma morada, valor e área) devem utilizar a opção “ADICIONAR”, para identificar esses imóveis.

O preenchimento do formulário online obriga à identificação dos dois intervenientes no negócio jurídico (Comprador e Vendedor), deve verificar-se se o tipo de transacção identificada corresponde ao tipo de transacção efectuada pela entidade declarante. Por exemplo, se a entidade declarante intervém no negócio com a qualidade de Vendedor/Transmitente, o tipo de transacção a comunicar corresponde a VENDA.

Nessa situação, sugere-se que seja limpo o “cache” do browser (pressionando em simultâneo as teclas “Ctrl” e “F5”).

1. Correcção: Os elementos constantes das DECLARAÇÕES DE TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS submetidas podem ser corrigidos, pela entidade declarante, nos 15 dias subsequentes à sua submissão. Esta opção é disponibilizada em “ÁREAS RESTRITAS > SERVIÇOS ONLINE > COMUNICAÇÃO DE TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS > DECLARAÇÕES SUBMETIDAS > “EDITAR”.
Ultrapassado este período de 15 dias após a submissão, a rectificação dos elementos constantes das “DECLARAÇÕES DE TRANSACÇÕES IMOBILIÁRIAS” submetidas só pode ser efectuada, a pedido da entidade declarante, assim como a anulação das declarações submetidas.

2. Anulação - A pedido da entidade declarante, que deve proceder de uma das seguintes formas:
a) Repetição da comunicação, através do preenchimento e submissão de nova Declaração. Após a submissão  deve solicitar a anulação da transacção inicialmente submetida;
b) Solicitar a correcção dos elementos.
Para qualquer uma das soluções, a) ou b), o pedido tem de ser subscrito pelo representante da empresa responsável pela submissão da Declaração inicialmente submetida com indicação do seu nome e do n.º dos seus documentos de identificação. Devem ser indicados ainda os elementos que permitam identificar devidamente a Declaração, bem como a entidade declarante para que os Serviços do InCI, I.P., de forma inequívoca, possam efectuar as rectificações ou proceder à anulação da declaração submetida (por exemplo, indicar a referência). Os pedidos devem ser enviados para o seguinte endereço de correio electrónico: informa.lei25@inci.pt .

Desde 1 de Julho de 2010 que as comunicações obrigatórias - comunicação da data de início de actividade e comunicação dos elementos referentes às transacções imobiliárias - são autenticadas electronicamente através da utilização de certificado digital qualificado. O não cumprimento consubstancia uma violação ao disposto no artigo 34º da  Lei n.º 25/2008, de 5.06, e a eventual instauração de um procedimento de mera ordenação social contra a entidade infractora, sendo a medida de coima aplicável de 5.000,00 € a 500.000,00 € se o agente for uma pessoa colectiva, e de 2.500,00 € a 250.000,00 € se o agente for uma pessoa singular.

Os certificados digitais devem ser obtidos junto de uma entidade certificadora que esteja credenciada junto da entidade responsável pela credenciação de empresas certificadoras.

Sim, é suficiente a certificação através do Cartão de Cidadão, do empresário, do representante legal da entidade, se pessoa colectiva - desde que o código da certidão permanente esteja válido e actualizado no formulário “Declaração de Actividade”, de forma a permitir validar a sua qualidade, ou de qualquer outra pessoa individual mandatada por procuração para o efeito - neste caso, deve a entidade declarante juntar, através da opção “Anexar” disponibilizada no formulário electrónico, procuração onde conste, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
- a identificação da entidade mandante e do mandatário; o teor do mandato e o período de validade do mandato. Esta procuração deve acompanhar a 1.ª declaração efectuada em cada um dos semestres, produzindo efeitos apenas durante o decurso destes.
No entanto, se a entidade revestir a forma jurídica de sociedade comercial recomenda-se a utilização de certificado digital qualificado. Sendo que, para este efeito, a entidade, apenas, necessita do certificado digital qualificado, pois o formulário electrónico, disponibilizado no portal do InCI, I.P., já tem o mecanismo de assinatura do PDF.

Sim, já que quem tem que assegurar a certificação digital qualificada é a entidade, e é esta que está sujeita à obrigação legal de comunicar as transacções imobiliárias, e não a pessoa singular que a representa (que até pode nem ser o representante legal). No entanto, é aceitável que a certificação seja efectuada por um dos representantes legais, através do respectivo cartão de cidadão, desde que o código da certidão permanente esteja válido e actualizado no formulário “Declaração de Actividade”, de cada uma das entidades que representa, se pessoas colectivas, de forma a permitir validar a sua qualidade. Ou por qualquer outra pessoa individual mandatada por procuração para o efeito - neste caso, deve a entidade declarante juntar, através da opção “Anexar” disponibilizada no formulário electrónico, procuração onde conste, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
- a identificação da entidade mandante e do mandatário; o teor do mandato e o período de validade do mandato. Esta procuração deve acompanhar a 1.ª declaração efectuada em cada um dos semestres, produzindo efeitos apenas durante o decurso destes.

Sim. Uma vez que não existe o cartão de empresa (equiparado ao cartão do cidadão) é suficiente a certificação de um, indiferente do número de representantes legais que obrigam a sociedade.

Nos casos em que as comunicações sejam autenticadas electronicamente através do certificado profissional do advogado ou do solicitador, ou através do certificado digital qualificado do cartão do cidadão de qualquer outra pessoa individual mandatada. Enquanto responsável pelo preenchimento da “Declaração” e em nome da entidade declarante, deve ser junta, através da opção “Anexar” disponibilizada no formulário electrónico procuração onde conste, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
- a identificação da entidade mandante e do mandatário; o teor do mandato e o período de validade do mandato. Esta procuração deve acompanhar a 1.ª declaração efectuada em cada um dos semestres, produzindo efeitos apenas durante o decurso destes.
Não devem ser anexos os ficheiros das escrituras de compra e venda celebradas, que não tenham sido solicitados.

• Computador com ligação à Internet;
  
• Browser (Internet Explorer, Netscape, etc.); 
  
• “Cookies” activos; 
  
• Software Java correctamente instalado e activo;
  
• Instalado e configurado o Certificado digital qualificado e caso se encontre dentro de um smartcard este deverá ser introduzido antes da submissão da “Declaração”; 
  
• PIN de assinatura electrónica qualificada;
  
• Ter conhecimentos básicos informáticos na óptica de utilizador.

Para verificar os dados do browser e se a instalação do programa Java está correcta no browser do seu computador, sugere-se a utilização das ligações disponibilizadas neste Portal, em “Acessos Rápidos > Lei 25/2008, de 05.06 > Combate ao Branqueamento de Capitais”, em “Verificar os dados do Browser e Java Virtual Machine (JVM)”.

A impossibilidade de submissão poderá não ser devida a problemas relacionados com o formulário, mas a eventuais incompatibilidades existentes com o software instalado no seu pc. Verifique se cumpre os requisitos enunciados na resposta à questão anterior “47. Requisitos necessários para efectuar as comunicações obrigatórias autenticadas electronicamente através da utilização de certificado digital?”

Tal significa que a assinatura é valida mas que não foi possível corroborar a entidade on-line junto da entidade certificadora responsável, por não ter sido dada a autorização no PDF para validação, como consta das instruções. Pelo que, sugere-se a utilização das instruções disponibilizadas neste Portal, em “Acessos Rápidos > Lei 25/2008, de 05.06 > Combate ao Branqueamento de Capitais”, em “Verificar a assinatura das Declarações”.

No final do formulário é disponibilizada a opção “Guardar Rascunho” que permite guardar a informação registada para ser completada, assinada ou submetida posteriormente.
Para aceder à declaração já preenchida (rascunho) deve no formulário “Declaração das Transacções Imobiliárias Efectuadas” seleccionar o botão “Procurar”; localizar o ficheiro [Abrir]; e seleccionar o botão “Carregar”, para recuperar a declaração já preenchida, confirmar/completar os dados inseridos, assinar com certificado digital qualificado e submeter.