Acerca do licenciamento...
A titularidade de licença é condição para o exercício da actividade de mediação imobiliária.
Quem pretenda exercer a actividade de mediação imobiliária deve previamente instruir, junto dos serviços do InCI, I.P., um pedido de licenciamento.
A lei estabelece um conjunto de requisitos de acesso à actividade, dos quais depende a concessão de licença:
- Ser sociedade comercial, ou outra forma de agrupamento de sociedade, com sede efectiva num Estado membro da União Europeia;
- Constar a expressão “Mediação Imobiliária” na denominação;
- Ter por objecto e actividade principal o exercício da actividade de mediação imobiliária, estando vedado o exercício de quaisquer outras actividades comerciais, com excepção da actividade de administração de imóveis por conta de outrem;
- Ter a situação regularizada perante a administração fiscal e a segurança social;
- Possuir capacidade profissional;
- Realizar um contrato de seguro de responsabilidade civil, com um montante mínimo de capital seguro de 150 000 €;
- Deter capital próprio positivo;
- A sociedade e os seus administradores, gerentes ou directores devem possuir idoneidade comercial.
Após a realização do pedido, a concessão de licença depende da comprovação dos requisitos de ingresso na actividade e do pagamento da taxa de licenciamento.
Só após efectiva concessão da licença, a empresa pode dar início ao exercício da actividade, ou seja, celebrar contratos de mediação imobiliária, publicitar a realização de negócios sobre imóveis ou abrir estabelecimentos de atendimento do público.
A licença tem validade de 3 anos.
A licença é intransmissível, a qualquer título e para qualquer efeito.
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Onde requerer?
Através deste Portal ou em qualquer Serviço de Atendimento do Público do InCI, I.P. (para consultar as moradas e contactos, clique aqui ).
O InCI, I.P. celebrou protocolos para recepção de pedidos de licenciamento com a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) e com a Associação da Construção Civil da Madeira (ASSICOM).
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Quando requerer?
Em qualquer altura, mas sempre antes de iniciar a actividade de mediação imobiliária.
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Quem pode requerer?
Qualquer
sociedade comercial ou outra forma de agrupamento de sociedades com sede efectiva em Estado membro do Espaço Económico Europeu.
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O que necessito para requerer?
Para instruir um processo de Licenciamento, deve apresentar os seguintes documentos:
- Certidão de teor do Registo Comercial (1)
- Documento de identificação e cartão de identificação fiscal dos administradores, gerentes ou directores ou, tratando-se de empresa com sede efectiva noutro Estado da União Europeia, dos mandatários da respectiva representação permanente em Portugal
- Certificados de registo criminal dos administradores, gerentes ou directores ou, tratando-se de empresa com sede efectiva noutro Estado da União Europeia, dos mandatários da respectiva representação permanente em Portugal
- Sendo a capacidade profissional comprovada por administrador, gerente ou director: certificado de habilitações do representante legal e aprovação em exame de capacidade profissional de mediação imobiliária
- Sendo a capacidade profissional comprovada por técnico, vinculado à empresa por contrato de trabalho a tempo completo: documento de identificação, cartão de identificação fiscal, certificado de habilitações do técnico, contrato de trabalho celebrado com o técnico e inscrição do mesmo nos serviços da segurança social
- Apólice de seguro, nos termos da apólice uniforme para as entidades mediadoras, para garantia da responsabilidade civil, por danos causados no exercício da actividade
- Declaração de início de actividade, conforme entregue nos serviços da administração fiscal
- Documento comprovativo da regularidade da respectiva situação perante a segurança social, ou, se a empresa tiver iniciado actividade há menos de seis meses, comprovativo da respectiva inscrição (2)
- Documento comprovativo da regularidade da respectiva situação fiscal no caso de a empresa ter iniciado a actividade há mais de seis meses
- Tratando-se de empresa constituída em ano anterior àquele em que é formulado o pedido, documento comprovativo de que a empresa possui capital próprio positivo, subscrito pelos representantes legais que obrigam a sociedade e pelo respectivo técnico oficial de contas, fazendo prova da sua qualidade.
Pode realizar o pedido através deste portal.
Em alternativa pode efectuar o pedido por correio tradicional ou em qualquer Serviço de Atendimento do Público do InCI, I.P. (para consultar as moradas e contactos, clique aqui ). Neste caso, deve adquirir e preencher, os seguintes impressos:
- Modelo M1 - Requerimento de ingresso;
- Modelo M6 - Declaração de idoneidade comercial dos representantes legais da sociedade (1 impresso por cada administrador, gerente ou director ou, tratando-se de empresa com sede efectiva noutro Estado da União Europeia, por cada mandatário da representação permanente em Portugal);
- Modelo M7 - Declaração de idoneidade comercial da sociedade, assinada pelos representantes legais que a obrigam;
- Modelo M8 - Lista dos estabelecimentos de atendimento do público;
- Modelo M9 - Lista dos representantes legais.
(1) as empresas constituídas através do serviço “empresa na hora”, bem como as constituídas após 2006/01/01, estão dispensadas da apresentação deste documento;
(2) as empresas constituídas através do serviço “empresa na hora”, que tenham iniciado a actividade há menos de seis meses, estão dispensadas de apresentar o comprovativo de inscrição na segurança social.
Os modelos podem ser adquiridos em qualquer Serviço de Atendimento do Público do InCI, I.P. e nas Associações Empresariais (APEMIP e ASSICOM).
Todos os documentos apresentados no processo devem ser redigidos em língua portuguesa ou, quando apresentados em língua estrangeira, serem acompanhados da respectiva tradução legal, salvo no que diz respeito a documentos de identificação, designadamente, bilhete de identidade e passaporte.
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Quanto custa?
Taxa de licenciamento para 2009: € 1 030.
Modelos InCI, I.P.: € 0,50 (cada impresso)
Livro de Reclamações: € 18 (é obrigatória a existência de um livro em cada estabelecimento da empresa)
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O que acontece com o meu pedido?
Apresentado o requerimento, é analisada a documentação entregue, para efeitos de comprovação dos requisitos de ingresso na actividade de mediação imobiliária.
O InCI, I.P., durante a instrução, pode notificar o requerente para, em prazo não superior a trinta dias úteis, prestar esclarecimentos ou juntar documentação em falta.
Uma vez comprovados os requisitos de ingresso na actividade (com excepção do
seguro de responsabilidade civil, cuja comprovação pode ser efectuada até ao termo do prazo para pagamento da taxa aplicável), é emitida guia para pagamento da taxa devida pelo licenciamento.
O deferimento do pedido depende da comprovação de todos os requisitos, bem como do pagamento da taxa aplicável.
Com a notificação do deferimento, são remetidos à empresa a licença e os cartões de identificação dos seus representantes legais.
Caso a empresa não comprove todos os requisitos, será indeferido o pedido.
Por outro lado, se a empresa não proceder o pagamento da taxa, será extinto o procedimento. Nos termos do artigo 113.º do Código do Procedimento Administrativo, pode a empresa obstar à extinção do procedimento, caso requeira, no prazo de dez dias a contar do termo do prazo para pagamento da taxa, o respectivo pagamento em dobro.
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Definições Úteis
Sociedade Comercial
A empresa deve revestir uma das formas societárias previstas na lei (sendo as mais comuns, a sociedade anónima e a sociedade por quotas, unipessoal ou não) e estar regularmente constituída e registada na competente conservatória do registo comercial.
A entidade requerente pode, ao invés, configurar uma forma de cooperação de sociedades, desde que possua personalidade jurídica própria, distinta da personalidade jurídica inerente às sociedades que a constituem. Pode efectuar o pedido de licenciamento entidades que comprovem ser agrupamentos complementares de empresas (ACE) ou agrupamentos europeus de interesse económico (AEIE). Estas entidades, possuindo uma estrutura idêntica à estrutura societária, devem preencher, com as necessárias adaptações, os requisitos de acesso à actividade.
Tratando-se de empresa com sede em Estado membro da União Europeia, deve ser constituída e registada, em Portugal, uma representação permanente e nomeados os respectivos mandatários. Neste caso, todos os requisitos de conteúdo e natureza subjectivos, são referenciados à representação permanente e aos mandatários da mesma.
Deve ser entregue bilhete de identidade dos representantes legais da requerente. Caso os representantes legais não tenham nacionalidade portuguesa ou não residam em Portugal, deve ser apresentado documento de identificação do país de origem (bilhete de identidade ou passaporte).
Denominação
A denominação social deve conter a expressão “Mediação Imobiliária” sem quaisquer dizeres intercalares. Pode ainda, de acordo com o respectivo objecto social, referenciar o exercício de outras actividades, desde que digam respeito à actividade de administração de imóveis por conta de outrem e estejam inseridas no objecto social da empresa.
Objecto e Actividade Principal
A actividade principal da empresa, declarada para efeitos fiscais, deve ser Mediação Imobiliária.
A empresa de mediação imobiliária pode exercer, a título secundário, actividades compreendidas na administração de imóveis por conta de outrem (p. ex., administração e/ou gestão de condomínios, administração de rendas, gestão de centros comerciais ...). Não estando exaustivamente enunciadas as actividades que integram a “administração de imóveis”, em caso de dúvida, deve ser consultado o InCI, I.P..
A comprovação deste requisito verifica-se com a consulta da declaração de início de actividade ou de alterações e com o registo de constituição da sociedade.
Situação Regularizada
A empresa deve comprovar que tem a sua situação contributiva regularizada perante a administração fiscal e a segurança social.
Segurança Social
Tratando-se de sociedade com actividade iniciada há menos de seis meses (à data do pedido), deve proceder à entrega do comprovativo da respectiva inscrição/registo na segurança social. Se a empresa tiver iniciado a actividade há mais de seis meses, deve o pedido de licenciamento ser instruído com certidão emitida pelos serviços da segurança social, atestando a regularidade da respectiva situação contributiva.
Administração Fiscal
A empresa deve entregar comprovativo da respectiva inscrição/registo nos serviços da administração fiscal. Se não se verificar a correspondência dos dados mencionados na certidão do registo comercial da empresa com os constantes da declaração de início de actividade (designadamente, sede, denominação social ou actividade exercida), deve ser entregue declaração de alterações apresentada nos serviços da administração fiscal.
Se a empresa tiver iniciado a actividade há mais de seis meses (à data do pedido), deve ainda o pedido de licenciamento ser instruído com certidão emitida pelos serviços da administração fiscal, atestando a regularidade da respectiva situação contributiva.
São aceites certidões que declarem a existência de dívidas, desde que tenha sido efectuado, com os serviços competentes, um acordo extrajudicial de pagamento em prestações ou que estejam abrangidas por autorização extrajudicial de pagamento das mesmas em prestações — v. regimes jurídicos de regularização das dívidas à administração fiscal e à segurança social, Decreto-Lei 236/95, de 13 de Setembro e Decreto-Lei 411/91, de 17 de Outubro.
Do mesmo modo, no caso de impugnação de dívidas à administração fiscal, considera-se regularizada a situação, no caso de ter sido prestada caução pela empresa, nos termos da al. c) do artigo 2.º do Decreto-Lei 236/95, de 13 de Setembro, e do artigo 169.º do Código de Procedimento e de Processo Tributário.
Seguro de Responsabilidade Civil
Para garantia da actividade, a empresa deve possuir um seguro de responsabilidade civil.
Deve ser junto ao processo de licenciamento a apólice de seguro ou declaração emitida pela entidade seguradora que contenha os elementos principais do contrato de seguro (identificação da requerente, identificação da entidade seguradora, n.º de apólice, ramo de seguro, capital, âmbito de cobertura, período de vigência).
O seguro de responsabilidade civil é o único requisito que pode ser comprovado até ao termo do prazo para pagamento da taxa de licenciamento.
Capital Próprio
Se a empresa iniciou a actividade em ano anterior àquele em que foi efectuado o pedido, deve comprovar que possui capital próprio positivo.
O capital próprio, inscrito no balanço, consubstancia a situação líquida da empresa, ou seja, traduz a diferença entre o activo e o passivo e integra, entre outros, o capital social, as reservas (livres ou legais), o resultado líquido do exercício, as acções próprias (se é proprietária de acções da própria sociedade), as prestações suplementares e os resultados transitados de anos anteriores.
Verificando-se um valor negativo de capital próprio, deve a empresa comprovar que procedeu às operações necessárias para reversão da situação, com vista a atingir um valor de capital próprio positivo, designadamente através de apuramento do resultado líquido, de aumento do capital social ou da constituição de prestações suplementares.
Não contribuem para o aumento do valor do capital próprio, a realização de suprimentos, salvo se forem realizados para cobertura de prejuízos da empresa e vierem, por essa forma, a aumentar o valor do capital próprio.
Não são aceites, para comprovação do requisito, balancetes. A empresa deve sempre fazer prova do valor do seu capital próprio através do Anexo A da última Declaração Anual de Informação Contabilística e Fiscal entregue nos serviços das Finanças, de um balanço ou de balanço provisório.
A aceitação de Anexo A da Declaração Anual de Informação Contabilística e Fiscal depende da apresentação da carta da DGCI que identifica e valida aquele documento.
A aceitação de balanços ou balanços provisórios depende destes conterem a assinatura dos representantes legais que obrigam a sociedade, bem como a assinatura e vinheta do técnico oficial de contas.
Idoneidade Comercial
Ser comercialmente idóneo para o exercício da actividade de mediação imobiliária, para efeitos do disposto no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, significa não se encontrar numa das situações previstas nos nºs 3 e 4 do artigo 6.º.
A idoneidade comercial é exigida à empresa, mas também aos seus gerentes, administradores ou directores.
O certificado de registo criminal informa as decisões de condenação transitadas em julgado, aplicadas pela prática de ilícitos criminais.
As declarações de idoneidade comercial constituem uma “declaração de honra”. O falseamento ou falta à verdade das declarações subscritas poderão consubstanciar a prática de um crime de falsificação de documento (artigo 49.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto).
A falta de idoneidade comercial da sociedade impede o acesso à actividade e determina o indeferimento do pedido. A falta de idoneidade comercial de administrador, gerente ou director pode ser suprida, para efeitos de obtenção da licença, com a cessação de funções do representante legal em causa ou com a substituição do mesmo por outro que seja comercialmente idóneo.
Capacidade Profissional
A capacidade profissional da empresa pode ser conferida por um dos gerentes, administradores ou directores ou por um técnico, vinculado à empresa por contrato de trabalho a tempo completo.
a) Capacidade profissional conferida por gerente, administrador ou director
A capacidade profissional depende da posse de ensino secundário completo ou equivalente (actualmente, equivalente ao 12.º ano de escolaridade) e de formação inicial.
A avaliação do grau de habilitações detidas obriga, frequentemente, à equiparação das habilitações adquiridas no passado às habilitações actuais. Neste sentido, pode ser útil a consulta ao Despacho n.º 6 649/2005, de 31 de Março. Em caso de dúvida sobre o nível de habilitações literárias detido, deve ser consultado o estabelecimento de ensino que emite o certificado de habilitações ou o Ministério da Educação.
A formação inicial obtém-se através da aprovação em exame — os exames são promovidos e organizados pelo InCI, I.P., sendo também o InCI, I.P. quem emite os respectivos certificados de aprovação. Para obter informações sobre as datas e locais de realização do exame, bem como sobre o respectivo procedimento de inscrição, clique
aqui. A lei prevê ainda que a posse de habilitações literárias de nível superior adequadas seja bastante para conferir capacidade profissional, ficando, neste caso, o titular das mesmas dispensado de realizar exame. A dispensa de realização de exame depende da posse de grau de bacharel, de licenciado, de mestre ou de doutor em curso cujo plano curricular integre formação, como vertente dominante, numas das seguintes áreas: actividades imobiliárias, direito, solicitadoria, ordenamento do território, urbanismo e planeamento, arquitectura, engenharia civil ou engenharia da construção.
Para aferição da adequação do curso, deve ser verificado, cumulativamente, se:
- o curso está integrado numa das áreas de formação (Portaria n.º 256/2005, de 16 de Março, Classificação Nacional de Áreas de Formação);
- se, em concreto, mais de metade das disciplinas/cadeiras que o compõem se integram numa das áreas de formação.
A lei estabelece uma excepção ao conteúdo da capacidade profissional, aplicável quando o representante legal que a confere possua habilitações que dispensem a realização de exame: no caso da empresa ter sido titular de licença há menos de dois anos e esta tenha caducado ou sido cancelada, deve também ser comprovada formação contínua, na modalidade de realização de exame.
b) Capacidade profissional conferida por técnico, vinculado à empresa por contrato de trabalho a tempo completo
Neste caso, são exigidas habilitações que confiram o grau de bacharel, de licenciado, de mestre ou de doutor em curso cujo plano curricular integre formação, como vertente dominante, numas das seguintes áreas: actividades imobiliárias, direito, solicitadoria, ordenamento do território, urbanismo e planeamento, arquitectura, engenharia civil ou engenharia da construção. A avaliação das habilitações detidas pelo técnico realiza-se segundo os critérios mencionados na alínea anterior.
O técnico que confere capacidade profissional à empresa de mediação imobiliária não pode exercer a actividade de angariação imobiliária, nem fazer parte do quadro de pessoal de outras empresas de mediação imobiliária.
Deve ainda ser apresentado o contrato de trabalho que o técnico celebrou com a empresa, que discrimine, pelo menos: as funções exercidas, o horário e a remuneração.
As funções devem ser de natureza técnica e a remuneração deve ser compatível com as mesmas (no mínimo, deverá a remuneração auferida corresponder ao salário mínimo nacional).
(nota: o contrato colectivo de trabalho para as empresas associadas da APEMIP, discrimina as categorias profissionais abrangidas pelo mesmo e a correspondente remuneração mínima. De entre as categorias profissionais enumeradas, são aceites, para comprovação de capacidade profissional, as seguintes: Técnico de Mediação Imobiliária, Assessor, Técnico Superior e Técnico de Estudos de Mercado).
Podem ainda vir a ser consideradas, mediante a análise, em concreto, das funções contratadas, as categorias profissionais: Angariador, Auditor, Director Geral, Director de Serviços, Secretário-Geral, Técnico Administrativo, Técnico de Contas, Técnico de Contabilidade, Técnico de Informática e Técnico de Marketing.
É também exigida a apresentação da comunicação do trabalhador contratado, apresentada, pela empresa, na segurança social (mediante a análise dos elementos apresentados, pode ainda vir a ser solicitada a entrega de recibo de vencimento e/ou declaração de remunerações da empresa).
A lei prevê uma excepção ao conteúdo da capacidade profissional: no caso da empresa ter sido titular de licença há menos de dois anos e esta tenha caducado ou sido cancelada, deve também ser comprovada, pelo técnico, formação contínua na modalidade de realização de exame.
Nota: As habilitações literárias obtidas em estabelecimento de ensino estrangeiro apenas são consideradas ou validadas, para efeito de comprovação de capacidade profissional, após o respectivo reconhecimento ou equivalência em Portugal. Neste caso e para este efeito, devem os titulares de habilitações ser encaminhados, consoante o nível de habilitações, para o Ministério da Educação ou para o Ministério da Ciência, da Tecnologia e do Ensino Superior.
No caso de a pessoa que confere capacidade profissional à empresa apresentar documentos de formação obtida em país estrangeiro, deve previamente ser instruído, pelo titular da formação, junto do InCI, I.P., um processo de reconhecimento de competências, nos termos do Decreto-Lei n.º 48/2003, de 20 de Março.
É necessário ter ainda em atenção que o exercício de determinadas profissões é incompatível com a actividade de mediação imobiliária. Por exemplo, um advogado não pode exercer funções de gerência, nem técnicas, em empresa de mediação imobiliária. Já o solicitador, não pode exercer as funções de gerência, mas pode exercer funções de natureza técnica em empresa de mediação imobiliária e, por esta via, conferir capacidade profissional à empresa. Para verificação de incompatibilidades desta natureza, é necessário, por vezes, recorrer aos respectivos estatutos profissionais.